每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

日前，孫宏斌再次被推到聚光燈下，周圍猜測(cè)聲不斷，但他沒(méi)說(shuō)話。

5月15日早間，綠城中國(guó)（03900，HK）與融創(chuàng)中國(guó)（01918，HK）雙雙停牌。當(dāng)日下午，融創(chuàng)中國(guó)公告稱，公司正與宋衛(wèi)平、夏一波及壽柏年就建議向其各自的受控制公司收購(gòu)綠城中國(guó)已發(fā)行股本不超過(guò)30%的權(quán)益進(jìn)行磋商。時(shí)隔兩日后，綠城集團(tuán)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平撰文回應(yīng)稱，此舉實(shí)為其退休打算。

昨日（5月22日）晚間，融創(chuàng)中國(guó)公告稱，公司以約62.98億港元 （約合人民幣50.65億元）正式收購(gòu)綠城中國(guó)24.31%的股份。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次收購(gòu)或影響融創(chuàng)現(xiàn)金流、突增負(fù)債。對(duì)于孫宏斌來(lái)說(shuō)，這盤棋最終如何實(shí)現(xiàn)雙贏才是關(guān)鍵點(diǎn)，考驗(yàn)孫的“平衡術(shù)”。輝立證券地產(chǎn)行業(yè)分析師陳耕向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“上市公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的壓力一直都存在，特別是在整個(gè)行業(yè)的下行階段，接盤后如何保持其（融創(chuàng)中國(guó)）東部地區(qū)原有的市場(chǎng)份額以及品牌影響力十分重要?！?/p>

收購(gòu)恐影響融創(chuàng)現(xiàn)金流/

從兩年前融綠平臺(tái)的搭建到如今達(dá)成24.31%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，融創(chuàng)和孫宏斌再次成為焦點(diǎn)。但除了一條100多字替宋衛(wèi)平正言的微博以外，他（孫宏斌）選擇了沉默。

在19日的融創(chuàng)中國(guó)股東大會(huì)上，孫宏斌并未出席。回顧融創(chuàng)和綠城的“恩怨”，不禁令人猜想，這盤棋是否在兩年前就已預(yù)想到要走出這一步？

2012年6月，融創(chuàng)以33.72億元收購(gòu)綠城華東5城9個(gè)項(xiàng)目半數(shù)股權(quán)，雙方成立上海融創(chuàng)綠城控股有限公司，共同投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。今年一季度上海房地產(chǎn)企業(yè)排行榜上，融創(chuàng)綠城項(xiàng)目以44.26億元的成交額位列榜首。

借助綠城的既有市場(chǎng)，融創(chuàng)迅速搭建起并鞏固了其在華東市場(chǎng)的戰(zhàn)略地位，業(yè)績(jī)?cè)鏊僖捕急３衷趦晌粩?shù)。孫宏斌在此前數(shù)次采訪中提到，進(jìn)軍“第一陣營(yíng)”的夢(mèng)想似乎離融創(chuàng)越來(lái)越近。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，綠城是理想主義與完美主義的代表，除了在產(chǎn)品定位上相似以外，融創(chuàng)與綠城相似度并不高?！皬漠a(chǎn)品來(lái)說(shuō)，綠城要優(yōu)于融創(chuàng)，但從營(yíng)銷能力來(lái)說(shuō)，則是融創(chuàng)的強(qiáng)項(xiàng)?！标惛f(shuō)道。

翻開(kāi)融創(chuàng)2013年業(yè)績(jī)報(bào)告，其在銷售及市場(chǎng)推廣方面成本約為6.15億元，占年度銷售收入比例 （即銷售費(fèi)用率）1.98%?！叭绻B加其管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，這三項(xiàng)費(fèi)用加起來(lái)稱之為費(fèi)效比，融創(chuàng)5.62%的比例在去年銷售額突破300億元的21家房企里，不算低。”蘭德咨詢總裁宋延慶對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。

對(duì)于此次收購(gòu)，資本市場(chǎng)的反應(yīng)及機(jī)構(gòu)的預(yù)判并不樂(lè)觀。5月20日，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪表示，融創(chuàng)擬收購(gòu)綠城中國(guó)股份，對(duì)融創(chuàng)具負(fù)面信用影響。若融創(chuàng)所持綠城股份進(jìn)一步增至30%以上，或九龍倉(cāng)（00004，HK）的持股比例下降，這可能會(huì)對(duì)融創(chuàng)具有負(fù)面影響。若未來(lái)12~18個(gè)月融創(chuàng)取代九龍倉(cāng)，成為綠城的大股東，將不利于融創(chuàng)的評(píng)級(jí)。

陳耕對(duì)此表示，“穆迪也是基于財(cái)務(wù)方面的指標(biāo)，盡管融創(chuàng)在現(xiàn)金流方面的表現(xiàn)還可以，但在目前流動(dòng)性收緊的大環(huán)境下，借助杠桿效應(yīng)比較強(qiáng)的話，投資者都會(huì)對(duì)其未來(lái)的財(cái)務(wù)前景有所擔(dān)心，收購(gòu)對(duì)于現(xiàn)金流的預(yù)期以及同比增速都會(huì)有所放緩，負(fù)債壓力會(huì)有所上升。”

據(jù)了解，目前綠城中國(guó)的市值大約在169億元，而來(lái)自機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)的收購(gòu)價(jià)值在50億~60億元，這部分收購(gòu)資金的支出被視為是影響融創(chuàng)現(xiàn)金流的一大因素。

德銀指出，如果以70億元交易價(jià)計(jì)算，融創(chuàng)凈負(fù)債率將上升40個(gè)百分點(diǎn)。其在報(bào)告中指出，融創(chuàng)如果購(gòu)入30%的綠城股份仍未成控股股東，綠城業(yè)績(jī)亦不會(huì)并入融創(chuàng)報(bào)表，而兩公司合并將令融創(chuàng)面臨很大挑戰(zhàn)，融創(chuàng)會(huì)面對(duì)復(fù)雜的股權(quán)結(jié)構(gòu)，或影響綠城業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

但宋延慶持不同觀點(diǎn)，他認(rèn)為，“但很可能是一部分法人股一部人個(gè)人股，所以這部分資金并非會(huì)占用融創(chuàng)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流，個(gè)人股收購(gòu)的部分可以通過(guò)股權(quán)質(zhì)押的方式來(lái)進(jìn)行融資，但如果是法人股來(lái)融資的話，可能負(fù)債率就會(huì)有所增加?！?/p>

重在實(shí)現(xiàn)兩大品牌協(xié)同發(fā)展/

與綠城合作以來(lái)，在微博上并不活躍的孫宏斌曾多次發(fā)文感慨與宋結(jié)緣?！懊襟w朋友用了援手施救等詞，不準(zhǔn)確。的確，人與人之間需要志同道合才能走到一起，需要相近的理念與價(jià)值觀才能合作，寒冬中也需要抱團(tuán)取暖……雙贏是基礎(chǔ)也是必須的?！?/p>

“天下本一家，有德者掌之。”宋衛(wèi)平一言，更是充滿了對(duì)于孫宏斌的信任。但這份來(lái)自綠城與宋衛(wèi)平的信任，對(duì)孫宏斌以及他的融創(chuàng)會(huì)帶來(lái)哪些改變？

從目前融創(chuàng)的項(xiàng)目布局來(lái)看，大多集中在一線城市的優(yōu)質(zhì)地段，但可以看到融創(chuàng)也有意通過(guò)犧牲部分毛利率來(lái)贏得較快的周轉(zhuǎn)速度，這也反映融創(chuàng)有較強(qiáng)的銷售及項(xiàng)目消化能力。

根據(jù)融創(chuàng)中國(guó)2013年業(yè)績(jī)報(bào)告，其非流動(dòng)負(fù)債與流動(dòng)負(fù)債總額，即有息負(fù)債為287億元，凈負(fù)債率為69.7%。如果與前兩年對(duì)比，其凈負(fù)債率保持了持續(xù)下降趨勢(shì)，2011年融創(chuàng)凈負(fù)債率為104%，2012年為78.9%。

但如果對(duì)比目前在香港上市的房企毛利率，融創(chuàng)的毛利率相對(duì)偏低。其去年年報(bào)顯示，融創(chuàng)2013年的毛利率為23.3%，比2012年下降了2.5個(gè)百分點(diǎn)。宋延慶對(duì)此指出，主要是因?yàn)槠湓谌ツ晷略龅?9個(gè)項(xiàng)目中，15個(gè)都為合作項(xiàng)目，由此必然要產(chǎn)生營(yíng)銷費(fèi)用和管理費(fèi)用，但當(dāng)年還未產(chǎn)生銷售額。“今明兩年隨著項(xiàng)目的逐漸入市，這兩項(xiàng)費(fèi)用會(huì)大幅下降，毛利率和凈利都可能被拉升?！?/p>

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者翻閱綠城2013年業(yè)績(jī)報(bào)告發(fā)現(xiàn)，截至2013年12月31日，綠城集團(tuán)共有104個(gè)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目（包括在建及代建），總建筑面積達(dá)3889萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備可支撐未來(lái)3年的開(kāi)發(fā)。

宋延慶表示，“而且截至去年末，綠城還有相當(dāng)可觀的已售未結(jié)算資源，加上土地儲(chǔ)備，預(yù)計(jì)綠城目前的總存貨值大約在1500億元。從這個(gè)角度來(lái)看，融創(chuàng)的此次收購(gòu)是非常劃算的。”

“未來(lái)還是會(huì)保持兩家完全獨(dú)立的上市公司，只不過(guò)對(duì)于融創(chuàng)來(lái)說(shuō)，也許可以實(shí)現(xiàn)一些內(nèi)部資源的共享，包括在設(shè)計(jì)、產(chǎn)品等領(lǐng)域?！痹谒窝討c看來(lái)，接手綠城對(duì)孫宏斌來(lái)說(shuō)，并非想借此去突破“第一陣營(yíng)”的門檻，關(guān)鍵是如何實(shí)現(xiàn)左右手兩大品牌的協(xié)同發(fā)展。

陳耕同時(shí)指出，從產(chǎn)品和定位來(lái)說(shuō)，融創(chuàng)和綠城都比較相近，但未來(lái)如何利用綠城原有資源來(lái)提升或盤活融創(chuàng)的一些產(chǎn)品資源，這或許是其中長(zhǎng)期的考慮。