每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自杭州    

每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自杭州

“6388元/平方米，成就杭城真正的獨棟別墅超性價比之王！6388元/平方米，成就杭城獨棟銷冠！湖光山社對折清盤鉅惠！搶到賺到！”最近，在浙江杭州工作已有7年的劉先生不時接到樓盤優(yōu)惠銷售的電話和短信，但這條“別墅賣出公寓價”的短信卻讓他印象尤為深刻。

他隨后致電售樓處了解到，上述樓盤位于被稱為杭州后花園的臨安青山湖，這里高端休閑物業(yè)集聚，而短信中的湖光山社樓盤，按照6388元/平方米的單價，一棟400平方米的單體別墅總價目前只要300萬元，較于此前售價，“相當于打了對折”。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，自從德信·北海公園引領(lǐng)杭州樓市馬年首降后，房價水平接近一線城市的杭州目前超過20個樓盤緊隨降價，而這股降價潮已沖擊到別墅、排屋等高端物業(yè)市場。如今，這些豪宅由前幾年的蓬勃發(fā)展轉(zhuǎn)為無人問津，降價、低開、特價房等各種促銷手段，層出不窮。

豪宅去化遇阻

資料顯示，湖光山社主要物業(yè)由排屋和獨棟別墅組成，主力戶型為326~370平方米的排屋和400~600平方米的別墅，項目總占地約800余畝，開發(fā)規(guī)劃分為五期，目前已經(jīng)開發(fā)到二、三期，一期房源已交付使用。

4月23日，《每日經(jīng)濟新聞》記者以購房者身份致電湖光山社售樓處，據(jù)銷售人員介紹，上述銷售單價為6388元/平方米的房子，總價為305萬元，相當于一套普通公寓的價格，但屬于項目推出的特價房，只有一套。

不過，該銷售人員透露，盡管只有一套，但該項目獨立別墅的售價目前已降至7000元/平方米，此前的銷售均價在12000元~13000元/平方米，“相當于打了五、六折”。

對于上述價格調(diào)整，4月24日，《每日經(jīng)濟新聞》電話聯(lián)系采訪了開發(fā)商，相關(guān)銷售人員稱，目前是清盤價格，“基本上打了對折”，是3月份開始決定的。

湖光山社的舉動或只是當前豪宅市場的一個縮影。據(jù)浙江杭州臨安一季度房地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)顯示，一季度以來，臨安城區(qū)板塊的銷售面積占總銷售面積的70.35%，豪宅林立的青山湖板塊銷售面積占比只有9.25%。

從房源類型成交的情況來看，該區(qū)域一季度公寓房共成交692套，別墅成交僅19幢。商品房住宅中，多、高層住宅成交均價6341.85元/平方米，別墅成交均價10087.42元/平方米。

有市場分析稱，國家此前出臺的限購限貸政策，導致近兩年來房產(chǎn)市場持續(xù)低迷，再加上今年春節(jié)之后杭州城區(qū)刮起的“降價風暴”給樓市帶來了春寒料峭的打擊，杭州幾個大盤大幅降價對臨安區(qū)塊的房產(chǎn)市場造成了一定的負面影響。

“現(xiàn)在房產(chǎn)市場的需求正悄悄地由大戶型向中小戶型轉(zhuǎn)變，區(qū)域分化突出。青山湖板塊持續(xù)低迷，前幾年青山湖板塊蓬勃發(fā)展，近幾年無人問津，效益已降低至鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊的地步。”浙江媒體《錢江晚報》一篇有關(guān)臨安樓市目前狀況如是描述。

除湖光山社外，同一青山湖板塊的青城山語間項目也出現(xiàn)大幅打折銷售，目前在售的450~600平方米準現(xiàn)房獨棟別墅，可享受均價5800元/平方米，總均價290萬元/幢，而且還贈約350平方米精裝庭院。“原來平均單價在10000元/平方米，相當于打了58折。”現(xiàn)場銷售人員向記者表示。

對此，全球知名房產(chǎn)咨詢機構(gòu)世邦魏理仕杭州分公司董事總經(jīng)理馬英樞向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析稱，上述位于自然景觀優(yōu)美的青山湖，遠離于杭州主城區(qū)的豪宅，從居住屬性講，并不作為購房者的第一居所，在當前房地產(chǎn)形勢下，面臨著需求減少，庫存去化的壓力。

浙江省內(nèi)一業(yè)內(nèi)人士則稱，對開發(fā)商而言，在高端物業(yè)市場如此消沉，且在資金和庫存雙重壓力下，只有通過降價走量的方式來吸引購房者，試圖刺激極其有限的市場需求。

市區(qū)稀缺豪宅降價促銷

理論上講，坐落于城區(qū)優(yōu)勢位置的豪宅，在眼前房地產(chǎn)嚴峻形勢下，雖難言升值，仍應具備保值屬性，但當前也呈現(xiàn)較為悲觀的一面。

3月6日，濱江集團（002244，SZ）位于杭州市區(qū)稀缺地塊的豪宅項目武林壹號推出1號樓共166套房源，起價1500萬，折算單價約5萬元/平方米，而該項目2013年的銷售均價一度超過7萬元/平方米。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)進一步顯示，2013年，武林壹號共售出68套，合同金額17.47億元，銷售均價約為7.36萬元/平方米，而在2014年第一季度，共售出37套，合同金額6.99億元，銷售均價已約為5.80萬元/平方米。

不過，降價帶來了銷量增加，1號樓開盤當日即吸金14億元，另據(jù)杭州透明售房網(wǎng)顯示，截至4月23日，總共166套已銷售44套。

此外，降價促銷的市區(qū)豪宅還包括九龍倉地產(chǎn)旗下的君璽項目，以起價37900元/平方米低價首開入市，據(jù)當?shù)孛襟w披露，截至目前，180套房源已去化6成。

近日，世邦魏理仕杭州分公司所發(fā)布的 《2014年杭州一季度房地產(chǎn)市場回顧》（以下簡稱 《市場回顧》）報告顯示，該季度杭州高檔公寓平均價格報每平方米41048元，環(huán)比微降0.1%。

對于杭州市區(qū)的豪宅市場，馬英樞對《每日經(jīng)濟新聞》記者稱，這些位置稀缺的豪宅作為購房者的第一居所，從第一季度市場數(shù)據(jù)來講，目前高端住宅市場價格表現(xiàn)仍較為穩(wěn)定。

不過，馬英樞亦認為，如果市場觀望心態(tài)持續(xù)加重，開發(fā)商出于去化壓力和資金回籠需求，不排除出現(xiàn)價格松動，而降價幅度將取決于開發(fā)商的現(xiàn)金流需求、營銷策略，以及項目的市場定位、營銷周期等。

同時，從認籌、預定到最終簽訂正式合同，有一定的時間滯后性，類似于武林壹號、九龍倉君璽等項目價格下調(diào)，能否進一步影響目前高端住宅市場價格下探，有賴于日后公布的第二季度房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。

市場購買力減弱

事實上，降價、低開、特價房正成為目前杭州樓市高端物業(yè)市場的關(guān)鍵詞。

除上述樓盤外，4月初，雅戈爾地產(chǎn)位于杭州城西的西溪晴雪悅公館推出特價房10套，戶型面積為180平方米，折后均價在14500元/平方米左右，而此前均價為2.2萬~2.6萬元/平方米。

同樣，4月初，華元集團宣布三個項目大幅降價清盤銷售。其中，高端項目玉榕莊降價后，300~400平方米的聯(lián)墅均價為8880元/平方米，較于此前成交均價11557元/平方米，降幅不少。更有業(yè)界人士指出，相比玉榕莊別墅當初拿地樓面價5183元/平方米，此次調(diào)整簡直是“虧本買賣”。

此外，高端物業(yè)降價還出現(xiàn)在杭州西湖區(qū)之江國家風景區(qū)的錢塘梧桐燕廬項目，目前在售的315~350平方米的排屋總價在1000萬~1500萬元/套，現(xiàn)在變?yōu)榱?000萬元左右，銷售人員向記者證實，價格降了約200萬元/套，而該開發(fā)商錢塘房產(chǎn)為杭州知名的地產(chǎn)商之一。

浙江省社科院經(jīng)濟研究所研究員王永太對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，別墅、排屋等高端物業(yè)的價格確實在下跌，實際上，與普通住宅巨量的供應庫存相同，別墅等高端物業(yè)的供應量同樣也不少。

日前，國際知名物管機構(gòu)戴德梁行公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年杭州高端公寓與別墅新增17.2萬平方米，存量從2005年的45.6萬平方米升至2013年的459.1萬平方米，8年間增長10倍；同時，杭州高端公寓成交均價從2009年的3.26萬元/平方米漲至4.35萬元/平方米，年均增幅7.5%。

不過，《市場回顧》顯示，一季度杭州個別樓盤降價所引起的市場震蕩，使得購房者觀望心態(tài)加重，發(fā)展商推盤有所放緩，杭州住宅銷量出現(xiàn)明顯回落。

數(shù)據(jù)顯示，杭州主城區(qū)整體住宅市場和高端住宅市場的一手房成交量同比分別下跌57%和66%。

王永太認為，此前，浙江通過制造業(yè)等實體企業(yè)經(jīng)營積累了豐厚的財富，大量的資金進入樓市購買豪宅，但如今，整個經(jīng)濟形勢以及浙江區(qū)域經(jīng)濟不容樂觀，豪宅房產(chǎn)投資已大受影響，同時，作為主要購買力的浙江企業(yè)主的財富快速積累階段已經(jīng)過去，這些因素都影響到市場購買力。