每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

3月樓市價(jià)格漲幅進(jìn)一步放緩。上周五（4月18日），國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，3月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)量持續(xù)減少，70個(gè)大中城市中有56個(gè)城市房?jī)r(jià)處在上漲通道，價(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量創(chuàng)下了去年2月以來的新低。北上廣深四個(gè)一線城市房?jī)r(jià)同比漲幅繼續(xù)回落，全線回落到20%以下。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張旭告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在供需矛盾緩和、購房者觀望情緒加深的情況下，市場(chǎng)定價(jià)的話語權(quán)重心悄悄發(fā)生轉(zhuǎn)移，這是房?jī)r(jià)出現(xiàn)進(jìn)一步下調(diào)的先兆。

房?jī)r(jià)出現(xiàn)漲幅觸頂態(tài)勢(shì)/

數(shù)據(jù)顯示，70大中城市平均新建商品住宅環(huán)比價(jià)格指數(shù)為100.22，較上月下降0.06點(diǎn)；同比指數(shù)為107.70，較上月下調(diào)0.94點(diǎn)。二手住宅價(jià)格平均環(huán)比指數(shù)為100.12，比上月下降0.03點(diǎn)，連續(xù)5個(gè)月出現(xiàn)下調(diào)；同比指數(shù)為104.16，比上月下調(diào)0.53點(diǎn)。

值得一提的是，3月70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格與上月相比，價(jià)格下降的城市有4個(gè)，持平的城市有10個(gè)，上漲的城市有56個(gè)。

國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉分析稱，3月份房?jī)r(jià)走勢(shì)總體平穩(wěn)，不同城市漲幅擴(kuò)大縮小之勢(shì)互現(xiàn)，但從房?jī)r(jià)總體趨勢(shì)來看，全國房?jī)r(jià)在平穩(wěn)中已經(jīng)出現(xiàn)了漲幅觸頂?shù)膽B(tài)勢(shì)。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，從3月份的數(shù)據(jù)來看，住宅市場(chǎng)整體價(jià)格持平和下降的城市數(shù)量進(jìn)一步增多，環(huán)比漲幅繼續(xù)收窄。

胡景暉表示，3月份通常為樓市回暖時(shí)間，目前卻顯示出樓市整體趨冷的勢(shì)頭，表現(xiàn)為價(jià)格上漲乏力、市場(chǎng)分化，漲幅持續(xù)收窄的情況有進(jìn)一步加劇的趨勢(shì)。“國內(nèi)房?jī)r(jià)出現(xiàn)回調(diào)，從目前的市場(chǎng)實(shí)際來看，已從三類城市率先開始：旅游地產(chǎn)聚集的城市、區(qū)域供應(yīng)量與人口基數(shù)不匹配的三四線城市，房?jī)r(jià)上漲過快的城市。”

張旭認(rèn)為，部分銀行限制開發(fā)貸款使一些開發(fā)商資金鏈壓力增加，回款需求迫切，降價(jià)走量的營(yíng)銷帶動(dòng)了部分城市市場(chǎng)成交價(jià)格的走低。

上海易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告稱，截至3月末，全國執(zhí)行首套房貸利率優(yōu)惠的僅有16個(gè)城市，其中僅北京有8.8折利率優(yōu)惠，執(zhí)行9折利率優(yōu)惠的有11個(gè)城市，9.5折利率的有4個(gè)城市，其他城市基本提至基準(zhǔn)利率或更高。

一線城市開啟高位震蕩期/

除房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)出現(xiàn)回調(diào)的城市外，一線城市漲幅的變化也印證了房?jī)r(jià)漲幅下行趨勢(shì)在逐漸確立。去年四季度北上廣深四個(gè)一線城市房?jī)r(jià)同比漲幅屢次突破20%大關(guān)之后，今年漲幅收窄一直是一季度的主旋律。

廣州3月份住宅均價(jià)同比上漲13.3%，2月份上漲15.7%；北京3月份住宅均價(jià)同比上漲10.3%，2月份上漲12.2%；上海和深圳3月份住宅均價(jià)分別上漲13.1%和12.8%，2月份分別上漲15.7%和15.6%。

3月份以來，北京部分新盤低價(jià)入市，二手住宅市場(chǎng)業(yè)主降價(jià)范圍和幅度也進(jìn)一步擴(kuò)大。北京南二環(huán)玉蜓橋附近的一家中介告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)一居室價(jià)格大約在200萬元左右，有些業(yè)主已經(jīng)出現(xiàn)5萬~10萬左右的讓步空間。

胡景暉還表示，受共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)、住房信息聯(lián)網(wǎng)、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、房產(chǎn)稅立法等多方面信息的綜合影響，二手房市場(chǎng)房源量明顯增加，供需關(guān)系由之前的賣方市場(chǎng)逐步向更加均衡的市場(chǎng)格局演變，使得越來越多的二手房業(yè)主對(duì)后市看跌的情緒濃厚。

機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，4月份北京已有13個(gè)項(xiàng)目入市，累計(jì)供應(yīng)套數(shù)逼近3000套，與3月份同期的供應(yīng)套數(shù)相比增加了18%，但成交數(shù)據(jù)卻出現(xiàn)三成左右的下滑。

據(jù)北京市住建委官方數(shù)據(jù)顯示，截至4月15日，上半月僅累計(jì)成交1976套，無論是成交數(shù)量還是成交面積，都在繼續(xù)縮水。

深圳也呈現(xiàn)出同樣的態(tài)勢(shì)，中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，一季度，深圳一手房成交面積為67萬平方米，比去年同期減少37.54%，比上一季度減少38.22%。二手房成交下滑更為厲害，數(shù)據(jù)顯示，一季度深圳二手房成交面積為104萬平方米，同比下滑58%。

“價(jià)格的下跌一般會(huì)先從成交量持續(xù)走低開始，從遠(yuǎn)郊區(qū)縣開始，從高總價(jià)大戶型的房屋類型開始，逐步向市中心蔓延。”胡景暉說，這一點(diǎn)在近期一線城市市場(chǎng)成交的情況中出現(xiàn)了苗頭。

“雙向調(diào)控”給出微調(diào)空間/

綜合4月16日公布的一季度房地產(chǎn)投資等數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，目前房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已經(jīng)由此前的帶動(dòng)漸變?yōu)橥侠邸?/p>

瑞銀證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，考慮到房地產(chǎn)銷售疲弱、市場(chǎng)前景惡化可能會(huì)迫使開發(fā)商進(jìn)一步調(diào)整開工計(jì)劃，房地產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)仍將是年內(nèi)增長(zhǎng)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)。

其認(rèn)為，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的高庫存和價(jià)格低迷可能會(huì)打擊投資性需求，而更嚴(yán)峻的資金環(huán)境可能會(huì)迫使許多開發(fā)商削減新項(xiàng)目。

張旭認(rèn)為，由于當(dāng)前信貸市場(chǎng)依然沒有放松跡象，整體的需求觀望情緒仍會(huì)持續(xù)。往年屬于成交旺季的二季度，會(huì)出現(xiàn)一定程度的增長(zhǎng)壓力。

全國樓市在整體回調(diào)、進(jìn)入偏冷區(qū)間的大背景下，城市間分化格局會(huì)更加明顯。鏈家報(bào)告判斷，一線城市在較短時(shí)間內(nèi)會(huì)維持基本穩(wěn)定的量?jī)r(jià)，而進(jìn)入庫存盤整周期的城市，價(jià)格仍會(huì)有進(jìn)一步下調(diào)的可能，土地和供應(yīng)市場(chǎng)也會(huì)出現(xiàn)明顯緊縮。

在此背景下，已經(jīng)開始有城市傳出樓市政策放松的消息，張旭告訴記者，今年兩會(huì)提出的“雙向調(diào)控”客觀上會(huì)給樓市低迷、房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力較弱的城市以放松空間。加之今年經(jīng)濟(jì)增幅降低，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)壓力增加，預(yù)計(jì)下半年地方性調(diào)控放松現(xiàn)象或有增多。

但一位接近高層的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，本屆政府上任以來，對(duì)房地產(chǎn)既有政策并無收緊，因而也無所謂放松，在保證供需穩(wěn)定的前提下，持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)稅等長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的思路一直未變。

他還指出，目前需求仍然存在，成交和價(jià)格端更多反映出觀望心態(tài)，而非失衡，樓市不會(huì)出現(xiàn)暴跌，而保障房的建設(shè)加大力度不僅有利于解決住房矛盾，還能同時(shí)起到穩(wěn)增長(zhǎng)作用。