每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

從2005年開始，商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化，一直是業(yè)界討論的熱點，房地產(chǎn)行業(yè)就此有過很多嘗試和考慮。

而在“滬港通”出爐之后，內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)赴港拆分上市，完成資產(chǎn)證券化，將能夠獲得更為便捷的通道。商業(yè)地產(chǎn)融資方式的變革，也會改變未來的商業(yè)經(jīng)營“生態(tài)”。

世邦魏理仕執(zhí)行董事及中國區(qū)投資物業(yè)部聯(lián)席主管鐘德堯向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，未來商業(yè)地產(chǎn)融資方式將從傳統(tǒng)融資方式（自有資金、銀行貸款等）轉(zhuǎn)向直接融資，出現(xiàn)更多的投資產(chǎn)品和融資渠道，REITs(房產(chǎn)信托基金）等房地產(chǎn)多元化融資模式在未來勢必得到蓬勃的發(fā)展。

商業(yè)地產(chǎn)證券化“破冰”

位于北京與深圳的兩棟中信證券大廈近日來受到業(yè)界高度關(guān)注?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者獲悉，證監(jiān)會今年1月正式批復(fù)了中信證券通過旗下發(fā)起設(shè)立的非公募基金全資子公司，以不低于50.4億元的價格接收持有北京、深圳兩地中信證券大廈房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的兩家全資子公司的全部股權(quán)，并擬對此進行不動產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，中信金石基金作為管理人管理該基金，中信證券有望成內(nèi)地首單REITs的發(fā)行商。

“從中信證券此次發(fā)起的不動產(chǎn)證券化計劃來看，它還無法像真正的REITs那樣在證券交易所自由流通，買家也受到限制，但它是內(nèi)地第一單準確意義上的股權(quán)類REITs產(chǎn)品，可謂是內(nèi)地資產(chǎn)證券化的破冰之作。”香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向記者表示。

“資產(chǎn)證券化發(fā)展停滯不前，已經(jīng)成為內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最大障礙之一。”新城控股高級副總裁歐陽捷表示，目前內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)主要依賴于銀行開發(fā)貸款以及抵押款，兩者的利息成本都達到10%或以上，以目前的租金回報水平基本是“負回報”，因此內(nèi)地大部分是散售型商業(yè)地產(chǎn)。

開發(fā)資金渠道日趨多元

“滬港通”的推出，讓更多的內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商希望通過在香港上市，最終完成開發(fā)資金的退出。

鐘德堯認為，隨著大量“活水”更便捷地進入香港資本市場，除了REITs，內(nèi)地優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)未來有望獲得新的融資渠道和退出機制。其中，赴港分拆上市成為大型房企的首選。方興地產(chǎn)日前公告其分拆酒店業(yè)務(wù)在香港上市一事已獲聯(lián)交所確認，瑞安房地產(chǎn)仍在積極推進旗下的中國新天地分拆上市，世茂房地產(chǎn)也強調(diào)酒店業(yè)務(wù)分拆上市是公司的一個長遠規(guī)劃。

“目前商業(yè)物業(yè)的增值空間對投資者仍然有較佳的吸引力，加上高端商用物業(yè)能通過資產(chǎn)抵押獲取貸款，只要是優(yōu)質(zhì)項目且定價較凈資產(chǎn)有一定折讓，分拆上市有望成為一些資本實力強勁的開發(fā)商重要的融資途徑?！睔W陽捷表示。

此外，鐘德堯告訴記者，通過出讓項目部份股權(quán)以引進境外機構(gòu)投資者實現(xiàn)部分退出，但開發(fā)商仍保持操盤者角色的方式也將成為重要的融資模式。

隨著兩地資本市場“打通”，有望帶來更順暢的退出機制，外資基金整棟收購商業(yè)地產(chǎn)項目的情況也在增加。以上海為例，第一太平戴維斯的研究報告顯示，2013年上海商業(yè)物業(yè)大宗交易共計18宗，總成交額264億元，其中外資投資機構(gòu)成交比例占86%。

散售時代或?qū)⒔K結(jié)

近幾年，由于內(nèi)地對住宅市場調(diào)控政策的實行，大量開發(fā)商被迫轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，通過小戶型商業(yè)產(chǎn)品的散售實現(xiàn)其快速現(xiàn)金流收入成為大多數(shù)開發(fā)商的選擇。但隨著資產(chǎn)證券化提速，商業(yè)地產(chǎn)有望從散售進入自持時代。

黃立沖告訴記者，快進快出的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式有可能使得城市在快速建設(shè)發(fā)展過程中出現(xiàn)大量同質(zhì)化定位的商業(yè)物業(yè)，加大了商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過剩的危機。鐘德堯認為，要加快商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化進程，提高租金回報是一個關(guān)鍵因素。

記者發(fā)現(xiàn)，部分龍頭開發(fā)商嘗試為其商業(yè)項目提供基于大數(shù)據(jù)的增值服務(wù)。在日前由保利地產(chǎn)與越秀地產(chǎn)聯(lián)合舉辦的房展會上，保利地產(chǎn)廣東公司董事長余英宣布與樂視網(wǎng)達成戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將共同探索智能辦公“云平臺”，這也是提高商業(yè)物業(yè)運營和管理質(zhì)量的一項嘗試。