每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

“澳洲公寓及別墅，永久產(chǎn)權(quán)！首期10%?！薄睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者近日經(jīng)常收到這種帶有誘惑字眼的短信。這正是國(guó)內(nèi)房企集體出海的一個(gè)信號(hào)。

高力國(guó)際日前發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)資金出?！钒灼?shū)稱，中國(guó)跨境投資總量持續(xù)攀升，已由2008年的約6900萬(wàn)美元增至2013年的逾160億美元。

高力國(guó)際亞洲區(qū)資本市場(chǎng)及投資服務(wù)董事總經(jīng)理鄧文杰表示，中國(guó)的房地產(chǎn)跨境投資處于起步階段，將有更多中國(guó)發(fā)展商涉足海外市場(chǎng)；預(yù)期中國(guó)跨境投資總量在2014年將會(huì)翻番。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，開(kāi)展海外房產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，借機(jī)布局國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)有利于企業(yè)分擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)?！皬淖罱鼛啄陣?guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)看，土地價(jià)格持續(xù)上漲，調(diào)控周期變短，對(duì)房企的利潤(rùn)影響越來(lái)越大。在這種情況下預(yù)計(jì)出海的房企可能會(huì)繼續(xù)增加。”他說(shuō)。

標(biāo)桿房企爭(zhēng)相“出海”

2013年無(wú)疑是中國(guó)房企 “出海年”，萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)達(dá)等品牌房企在海外“一擲千金”，總部基地、SOHO中國(guó)、當(dāng)代置業(yè)等公司也在海外有所斬獲。

據(jù)《都市快報(bào)》報(bào)道，今年前兩個(gè)月，綠地、新華聯(lián)、萬(wàn)達(dá)、昶盛分別宣布在美國(guó)、印尼、英國(guó)、柬埔寨等地的最新海外投資計(jì)劃，總金額達(dá)到530億元；而在3月份，綠地、雅樂(lè)居、碧桂園、萬(wàn)科繼續(xù)在海外進(jìn)軍地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

在上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，房企出海的動(dòng)力在于平衡“風(fēng)險(xiǎn)收益”關(guān)系。

他認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控下，整個(gè)市場(chǎng)供需節(jié)奏被打亂，國(guó)內(nèi)投資的風(fēng)險(xiǎn)敞口在加大。從風(fēng)險(xiǎn)控制和投資收益率提振的角度看，適當(dāng)將部分資產(chǎn)配置到海外市場(chǎng)，一方面能讓資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)保值增值，另一方面有利于整個(gè)企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

張大偉認(rèn)為，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展看，雖然國(guó)內(nèi)樓市火熱，但相比國(guó)外，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、服務(wù)等多方面看依然比較落后，所以部分房企出海的目的是為了學(xué)習(xí)海外開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

他進(jìn)而表示，當(dāng)前國(guó)際資本市場(chǎng)融資環(huán)境相對(duì)寬松，出海房企大部分在港股或其他資本市場(chǎng)上市，開(kāi)展海外房產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，借機(jī)布局國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)，也有利于企業(yè)分擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

房企出海風(fēng)險(xiǎn)猶存

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，出海房企鎖定的客戶多為國(guó)內(nèi)客戶，企業(yè)可借此整合產(chǎn)業(yè)鏈，吸引國(guó)內(nèi)客戶投資；涉及的一部分商辦、住宅項(xiàng)目投資，也多選址在華人集聚的地方。從海外置業(yè)群體的購(gòu)房目的來(lái)看，大體可以分為移民、留學(xué)和投資三大類。

他進(jìn)一步分析認(rèn)為，細(xì)觀在中國(guó)推廣銷售的海外地產(chǎn)項(xiàng)目，其“賣點(diǎn)”也同樣大致可以分為3類，移民、留學(xué)、投資和休閑旅游。國(guó)內(nèi)龍頭房企開(kāi)始海外投資開(kāi)發(fā)房產(chǎn)，就是看準(zhǔn)了國(guó)內(nèi)移民、留學(xué)、投資和休閑旅游所帶來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的機(jī)會(huì)。

但是海外市場(chǎng)并不意味著全是“藍(lán)海”，也面臨著較為復(fù)雜的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)了解，中坤集團(tuán)在冰島的項(xiàng)目擱淺，中航地產(chǎn)也在斯里蘭卡遭遇“滑鐵盧”。

正在國(guó)外考察“海外地產(chǎn)”的中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟表示，房企出海的最大風(fēng)險(xiǎn)主要還是政策匹配問(wèn)題，國(guó)外跟國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)模式不一樣，和當(dāng)?shù)卣年P(guān)系如何處理、土地的權(quán)屬也和國(guó)內(nèi)有所不同，這是“房企出?！钡淖畲笳系K，其次才是經(jīng)常提到的市場(chǎng)環(huán)境，“一定要找到合適的合作伙伴，符合當(dāng)?shù)卣攮h(huán)境。”

張宏偉認(rèn)為，海外房地產(chǎn)市場(chǎng)不一定像國(guó)內(nèi)那樣具有買房投資的市場(chǎng)氛圍，即使是依靠“綠卡”將國(guó)內(nèi)資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移的購(gòu)房者也會(huì)存在一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，此外，如何把控好國(guó)外當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展周期與特性，或許也是各大出海的房企必須要考慮的問(wèn)題。