每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

3月28日，易居中國(guó)召集了上海近百家房地產(chǎn)商的營(yíng)銷操盤手開閉門會(huì)議，會(huì)議內(nèi)容是如何應(yīng)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)成交相對(duì)低迷的壓力?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，期間，克爾瑞信息集團(tuán)副總裁于丹丹給出的上海房地產(chǎn)庫(kù)存去化周期數(shù)據(jù)，讓在場(chǎng)的諸多開發(fā)商營(yíng)銷操盤手感到憂心忡忡。

此前，諸多房地產(chǎn)商內(nèi)部下達(dá)的銷售目標(biāo)都在去年的基礎(chǔ)上更進(jìn)一步，然而，一季度的商品住宅成交量和成交金額，卻讓很多開發(fā)商感到了“寒意”。

根據(jù)德佑地產(chǎn)、佑威等多家房地產(chǎn)企業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1、2月份上海的商品住宅成交量均較去年同期下滑2成～3成，3月前23天的成交量，也比去年3月份105.62萬(wàn)平方米有兩成左右的縮水。根據(jù)中房信研究總監(jiān)薛建雄的大概預(yù)計(jì)，一季度上海商品住宅成交量大概下跌了兩成。

樓市春寒

事實(shí)上，這一波樓市“倒春寒”，在上海大部分開發(fā)商的預(yù)料中。

今年初，上海一部分銀行收緊住房按揭貸款，有開發(fā)商表示，今年上海的商品住宅成交量會(huì)低于去年。原因很簡(jiǎn)單，去年是從2010年開始?jí)阂至巳甑男枨蠹嗅尫诺某晒?。?dāng)這些需求被集中釋放后，新產(chǎn)生的需求不可能再達(dá)到去年那樣的量。

旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，過(guò)去十年的房地產(chǎn)市場(chǎng)每三年就是一個(gè)周期，向下的時(shí)間分別是2005年、2008年和2011年，今年恰恰是第四個(gè)三年周期將要結(jié)束的時(shí)間點(diǎn)。

“房地產(chǎn)的小年”，這是很多地產(chǎn)商對(duì)今年樓市的評(píng)價(jià)。已經(jīng)過(guò)去的三個(gè)月，似乎證明了這一觀點(diǎn)。不僅上海商品住宅成交量出現(xiàn)了下滑，杭州、常州等地還出現(xiàn)了新房?jī)r(jià)格的下調(diào)，一些開發(fā)商甚至推出了分期付首付等方式來(lái)拉動(dòng)銷售。

于丹丹介紹，今年春節(jié)以后，有一批上海人赴澳洲等海外市場(chǎng)置業(yè)，這些人群是上海中高端市場(chǎng)的主力購(gòu)房者，他們的離開無(wú)疑加大了部分樓盤的銷售難度。

根據(jù)她展示的數(shù)據(jù)，目前上海市場(chǎng)的主要購(gòu)買力仍然是剛需購(gòu)房者，正是這一人群的支撐，上海住房市場(chǎng)才沒(méi)有出現(xiàn)大面積的成交下滑。

危中有機(jī)

即便市場(chǎng)出現(xiàn)了下滑，由于年初公司就已經(jīng)決定銷售規(guī)模進(jìn)一步增長(zhǎng)，不少開發(fā)商依然給上海地區(qū)的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人定出了較高的銷售目標(biāo)。

“不要拼指標(biāo)。”面對(duì)低迷的市場(chǎng)，于丹丹給開發(fā)商們開出了 “藥方”，其中之一就是對(duì)銷售目標(biāo)的調(diào)整。她說(shuō)，很多企業(yè)依然按照去年的銷售情況給營(yíng)銷部門定指標(biāo)。她發(fā)現(xiàn)正是很多企業(yè)不合理的銷售指標(biāo)，令開發(fā)商錯(cuò)失了很多的機(jī)會(huì)。

于丹丹說(shuō)的拼指標(biāo)現(xiàn)象，實(shí)際上在去年就已有顯現(xiàn)。然而，當(dāng)這些公司回過(guò)頭看項(xiàng)目的利潤(rùn)率，卻發(fā)現(xiàn)為了沖刺銷售目標(biāo)，企業(yè)犧牲了相當(dāng)大的利潤(rùn)率。

世茂集團(tuán)副主席許世壇就告訴過(guò)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，去年沒(méi)賣的房子放到今年賣之后，項(xiàng)目的銷售溢價(jià)普遍增加了5％～20％。

今年的市場(chǎng)形勢(shì)極可能比去年要差一些，不過(guò)，于丹丹說(shuō)，今年同樣也是部分銷售規(guī)模排在后面的開發(fā)商提高市場(chǎng)份額、大量挖人、彎道超車的機(jī)會(huì)。對(duì)于行業(yè)來(lái)說(shuō)，今年將是個(gè)格局變動(dòng)比較大的年份。