每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

1月9日～16日的8天內(nèi)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)砸出73.1億元連奪三幅地塊，與過(guò)去近四年遠(yuǎn)洋在北京土地市場(chǎng)顆粒無(wú)收相比，成功實(shí)現(xiàn)“逆襲”。

“在2010年從北京取地后，沒(méi)再拿地是基于對(duì)市場(chǎng)的判斷。”一位接近遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的內(nèi)部人士告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，近幾年北京上海都是政策調(diào)控的重點(diǎn)地區(qū)，很多的開(kāi)發(fā)商都出走三、四線城市。

“從去年開(kāi)始，市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)調(diào)轉(zhuǎn)，一、二線市場(chǎng)企穩(wěn)回升，主流地產(chǎn)商又紛紛回歸一、二線。遠(yuǎn)洋也開(kāi)始密切關(guān)注北京市場(chǎng)。”該人士透露，今年遠(yuǎn)洋北京區(qū)域的銷售收入有望達(dá)到100億。

獲50億融資戰(zhàn)略更積極/

1月9日，北京市房山區(qū)拱辰街道及長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)（良鄉(xiāng)高教園區(qū)4號(hào)地）正式出讓，現(xiàn)場(chǎng)吸引了包括金地、旭輝、遠(yuǎn)洋、萬(wàn)科等9家房企參與競(jìng)拍，在經(jīng)過(guò)26輪角逐后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下的北京遠(yuǎn)坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以11.44億元、現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)限價(jià)商品住房面積16000平方米競(jìng)得，溢價(jià)率為48%，限價(jià)房面積超過(guò)三成。

這是自2010年3月15日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以總價(jià)40.8億競(jìng)得北京大望京地塊后，時(shí)隔近四年再次公開(kāi)現(xiàn)身土地市場(chǎng)，如此長(zhǎng)時(shí)間的蟄伏之后，遠(yuǎn)洋瞬間加快了拿地節(jié)奏。

三天之后（1月13日），遠(yuǎn)洋和綠地聯(lián)合體以23.5億元競(jìng)得北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn) （未來(lái)科技城南區(qū)）CP07-0600-0047、0048、0060、0061地塊F2公建混合住宅用地。當(dāng)所有議論還在討論遠(yuǎn)洋如此積極拿地時(shí)，1月16日，遠(yuǎn)洋力克華潤(rùn)、融創(chuàng)、旭輝等多家房企將門頭溝新城地塊收入囊中，總價(jià)38.2億元，其樓面價(jià)15740元/平方米，溢價(jià)率74%。不到半個(gè)月的時(shí)間，總建筑面積逾50萬(wàn)平方米的土儲(chǔ)進(jìn)賬，讓遠(yuǎn)洋逐漸擁有了回歸的“底氣”。

“其實(shí)從2013年初我們就開(kāi)始密切關(guān)注土地市場(chǎng)，也參與過(guò)很多競(jìng)拍，只不過(guò)當(dāng)時(shí)沒(méi)有拿到。”上述內(nèi)部人士對(duì)記者坦言，在北京每?jī)芍芏紩?huì)召開(kāi)一次投資會(huì)議，對(duì)符合公司既定投資標(biāo)準(zhǔn)的地塊重點(diǎn)研究，也正好是到（農(nóng)歷）年底有了一個(gè)收獲期，“統(tǒng)一爆發(fā)了而已”。

北京市場(chǎng)的積極舉動(dòng)與前不久遠(yuǎn)洋內(nèi)部經(jīng)歷的股改不無(wú)關(guān)系。2013年11月末，大股東中國(guó)人壽增持遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股份至29.04%，南豐集團(tuán)增持遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股份至20.98%。通過(guò)這次配股交易，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)獲得50億元融資，遠(yuǎn)洋在公司股權(quán)以及資金實(shí)力方面都有所改善。“增發(fā)之后財(cái)務(wù)狀況有了改善，所以今年在戰(zhàn)略上會(huì)更積極。”該人士直言。

結(jié)構(gòu)調(diào)整聚焦剛需/

“堅(jiān)持有一定的收益率；堅(jiān)持區(qū)域深耕，主要是在已進(jìn)入城市，或者是在已經(jīng)進(jìn)入城市的周邊，同一個(gè)團(tuán)隊(duì)能夠覆蓋的地方；堅(jiān)持規(guī)模適中，重點(diǎn)拿二三十萬(wàn)平方米的中等規(guī)模項(xiàng)目；堅(jiān)持團(tuán)隊(duì)能力匹配，為能力強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)多增加土地儲(chǔ)備。”去年，在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明曾強(qiáng)調(diào)，這四個(gè)原則是目前遠(yuǎn)洋堅(jiān)守的標(biāo)準(zhǔn)。

上述人士強(qiáng)調(diào)，最近拿到的幾宗地塊均符合遠(yuǎn)洋既定的投資標(biāo)準(zhǔn)。也許是早年幾宗地王地塊掣肘利潤(rùn)，在“高地價(jià)”耗費(fèi)了大量精力之后，遠(yuǎn)洋在拿地方面的表現(xiàn)也冷靜了許多。

“之前我們持有的大項(xiàng)目占比較高，80萬(wàn)平方米以上的占比超出了同行其他公司，會(huì)影響到周轉(zhuǎn)率。接下來(lái)重點(diǎn)會(huì)放在20萬(wàn)～30萬(wàn)平方米中等規(guī)模的項(xiàng)目。”上述內(nèi)部人士表示。

記者通過(guò)對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)，近期遠(yuǎn)洋地產(chǎn)所拿三宗地塊，從樓面價(jià)看，相比周邊地塊并不算貴。

據(jù) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，目前位于房山、昌平以及門頭溝的三地塊，拿地規(guī)模均不超過(guò)30萬(wàn)平方米，此外，根據(jù)上述內(nèi)部人士透露，這三個(gè)項(xiàng)目都將面向剛需人群打造90平方米以下的小戶型。

“隨著單價(jià)的提升、總價(jià)的控制，這兩年主流市場(chǎng)的產(chǎn)品在往剛需和首改偏重，去年排名前十名的企業(yè)基本是做剛需首改快速周轉(zhuǎn)類為主的，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也會(huì)跟上主流市場(chǎng)。”該人士進(jìn)一步指出，全國(guó)會(huì)以剛需和首改為主做快速周轉(zhuǎn)的項(xiàng)目。但基于北京和上海市場(chǎng)的特殊性，會(huì)在這兩個(gè)城市適當(dāng)增加中高端項(xiàng)目的比例。