每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

在盛富資本與協(xié)縱國(guó)際總裁黃立沖看來(lái)，目前中國(guó)房企海外拓展仍處于“試水”階段，真正的風(fēng)險(xiǎn)尚未暴露，在國(guó)際化過(guò)程中將面臨復(fù)雜的政治、匯率、人才等難題，經(jīng)驗(yàn)匱乏的房地產(chǎn)企業(yè)能否解決好這些問(wèn)題仍是未知數(shù)。

警惕海外政治風(fēng)險(xiǎn)

2011年，中坤集團(tuán)計(jì)劃斥資購(gòu)入冰島東北部一幅被稱為 “GrimsstadiraFjollum”的土地，以發(fā)展生態(tài)旅游度假村，中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波一度以為在冰島買(mǎi)地投資只是一件“較為簡(jiǎn)單”的事情。

但事實(shí)證明，黃怒波低估了海外投資的政治風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)，在最終的審批環(huán)節(jié)，冰島相關(guān)部門(mén)否決了黃怒波的購(gòu)地要求。之后雙方努力尋求協(xié)商，但至今黃怒波和他的中坤集團(tuán)還在等待著冰島政府的回音。

中坤集團(tuán)陷入冰島“泥潭”，只不過(guò)是中國(guó)企業(yè)海外擴(kuò)張?jiān)庥稣物L(fēng)險(xiǎn)的冰山一角。黃立沖向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，政治因素是中國(guó)房企海外擴(kuò)張面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)。此外，即便政權(quán)穩(wěn)定，準(zhǔn)備投資的國(guó)家與中國(guó)的政治關(guān)系也同樣重要，這些都需要房企在投資決策前作出詳盡的分析。

行業(yè)政策的變化同樣隱藏風(fēng)險(xiǎn)。黃立沖表示，由于不少國(guó)家實(shí)行議會(huì)制，他們對(duì)房?jī)r(jià)上漲的敏感程度往往較國(guó)內(nèi)更高，如果當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)被外國(guó)買(mǎi)家炒高，引發(fā)本國(guó)民眾的不滿，他們有可能會(huì)采取激進(jìn)的手段抑制房?jī)r(jià)，這也是房企不得不考慮的風(fēng)險(xiǎn)。

以澳洲為例，據(jù)墨爾本《世紀(jì)報(bào)》于2011年4月報(bào)道，由于不少外國(guó)投資者尤其是富裕的中國(guó)人涌入澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成澳洲房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，澳洲政府宣布恢復(fù)限制海外投資者在澳洲買(mǎi)房置產(chǎn)的措施，包括無(wú)臨時(shí)居留簽證的外國(guó)人禁止購(gòu)買(mǎi)舊房等政策，違反這些限制措施者將受到嚴(yán)厲的處罰。

此外，匯率風(fēng)險(xiǎn)同樣不可小覷。黃立沖表示，大多數(shù)國(guó)家傾向于讓匯率自由波動(dòng)，事實(shí)上大部分小國(guó)也無(wú)力控制其匯率波動(dòng)，由于房地產(chǎn)投資金額較大，中國(guó)房企在新興經(jīng)濟(jì)體的投資，匯率波動(dòng)帶來(lái)?yè)p失的幾率也更大。

國(guó)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)簡(jiǎn)單復(fù)制難成功

即使順利拿下合適的海外項(xiàng)目，如何快速融入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)也并非易事。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高度依賴本土化經(jīng)驗(yàn)，即便在國(guó)內(nèi)不同城市間也尚有差異，何況世界各國(guó)情況千差萬(wàn)別，在中國(guó)開(kāi)發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)難以簡(jiǎn)單復(fù)制到海外。

為了減少因當(dāng)?shù)卣摺⑷宋沫h(huán)境不熟悉導(dǎo)致的投資不順，目前國(guó)內(nèi)房企境外業(yè)務(wù)拓展往往選擇與當(dāng)?shù)佚堫^企業(yè)合作開(kāi)發(fā)。碧桂園在馬來(lái)西亞的三個(gè)項(xiàng)目中，有兩個(gè)選擇與馬來(lái)西亞地產(chǎn)商Mayland（大馬置地）合營(yíng)，其中碧桂園擁有55%股權(quán)。萬(wàn)科進(jìn)軍美國(guó)和新加坡，也分別選擇了美國(guó)鐵獅門(mén)和新加坡吉寶置業(yè)作為合作伙伴。

但合作模式并非萬(wàn)能，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商崇尚的“快速開(kāi)發(fā)，快速銷售”理念未必能獲得海外合作伙伴的認(rèn)同。以碧桂園為例，公司與大馬置地合作開(kāi)發(fā)的馬來(lái)西亞加影和萬(wàn)撓兩個(gè)項(xiàng)目拿地一年多，至今仍沒(méi)有開(kāi)盤(pán)時(shí)間表，速度遠(yuǎn)慢于碧桂園自主開(kāi)發(fā)的金海灣。

與此同時(shí)，目前旗開(kāi)得勝的國(guó)內(nèi)房企出海項(xiàng)目大多是“返銷”給中國(guó)人，因此開(kāi)發(fā)商海外投資時(shí)，無(wú)論是拿地、開(kāi)發(fā)還是銷售，都帶有濃郁的中國(guó)特色。克而瑞研究中心經(jīng)理朱一鳴認(rèn)為，這些“海外業(yè)務(wù)”的暢銷，并不表明國(guó)內(nèi)房企已經(jīng)成功實(shí)現(xiàn)國(guó)際化，只是其國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的另一種延續(xù)。“自產(chǎn)自銷”模式短期效果雖然很好，但國(guó)內(nèi)富裕人群是有限的，一旦需求過(guò)度釋放，國(guó)內(nèi)房企的海外業(yè)務(wù)將很難持續(xù)發(fā)展，出海的房地產(chǎn)企業(yè)必須有長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮，未來(lái)海外項(xiàng)目只有國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)兼顧，才能持久地發(fā)展。

想要真正打開(kāi)國(guó)外市場(chǎng)，中國(guó)房企需要對(duì)海外客戶群體有深入的了解。黃立沖認(rèn)為，目前海外項(xiàng)目仍主要由國(guó)內(nèi)團(tuán)隊(duì)開(kāi)發(fā)營(yíng)運(yùn)，未來(lái)要真正融入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，國(guó)內(nèi)房企勢(shì)必要建立本地化團(tuán)隊(duì)，對(duì)當(dāng)?shù)氐臍v史、文化、法規(guī)、民眾喜好有深入了解。