每經(jīng)編輯｜每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳

近幾年，華潤(rùn)置地商業(yè)項(xiàng)目迅速深入至二、三線城市，擴(kuò)張頻繁引人關(guān)注。日前，華潤(rùn)置地（成都）有限公司以總價(jià)20.13億元首進(jìn)太原，拍下當(dāng)?shù)厝龎K商業(yè)用地，共計(jì)16.76萬(wàn)平方米。有消息稱，集團(tuán)旗下的萬(wàn)象城將由此進(jìn)駐太原，目前，萬(wàn)象城已進(jìn)入深圳、成都等5個(gè)城市，并計(jì)劃在兩年內(nèi)數(shù)量擴(kuò)大至13家。

商業(yè)布局不斷鋪開(kāi)的同時(shí)，華潤(rùn)置地對(duì)資金的渴求也更加明顯。近期又傳出一筆76億港元的銀行貸款，截至目前，算上該筆貸款的話，華潤(rùn)置地2013年以來(lái)融資額度達(dá)135.6億港元，超過(guò)去年全年的100.2億港元。

萬(wàn)象城搶奪二、三線市場(chǎng)/

資料顯示，此次華潤(rùn)置地拿下的太原三地塊位于長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)，位置均東靠規(guī)劃路，土地編號(hào)為CP-1338、1339、1340號(hào)。其中，1338號(hào)地塊占地5.11萬(wàn)平方米；1339號(hào)地塊占地5.31萬(wàn)平方米；1340號(hào)地塊占地6.34萬(wàn)平方米。最終華潤(rùn)置地以底價(jià)將三塊地收入囊中，地價(jià)依次為7.2億元、3.99億元以及8.94億元，樓面均價(jià)則為每平方米1763元、1500元、1763元。

對(duì)于該地是否規(guī)劃為萬(wàn)象城，華潤(rùn)置地在截稿前并未做出答復(fù)。

如果在此處建立萬(wàn)象城，太原將成為華潤(rùn)置地以萬(wàn)象城為切入點(diǎn)而進(jìn)入的第14個(gè)城市，目前，萬(wàn)象城已在5個(gè)城市正式運(yùn)營(yíng)，進(jìn)駐城市也由最早的一線城市深圳逐漸深入至沈陽(yáng)、成都、南寧等二三線城市，截至去年底，公司已運(yùn)營(yíng)的持有物業(yè)總建筑面積達(dá)220.83萬(wàn)平方米，同比2011年增加59.98萬(wàn)平方米，增幅達(dá)37.2%。

目前，華潤(rùn)置地旗下商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)比例和盈利占比仍然較小，公司投資物業(yè)資產(chǎn)賬面總值達(dá)443.57億港元，占集團(tuán)總資產(chǎn)的19.4%，而去年酒店經(jīng)營(yíng)等投資物業(yè)營(yíng)業(yè)額達(dá)到38.36億港元，僅占總營(yíng)業(yè)額的8.6%，但該部分卻以37.4%的增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)房產(chǎn)業(yè)務(wù)23.1%的增速。

或許是看到了商業(yè)物業(yè)增速的潛力，加碼商業(yè)一直在華潤(rùn)置地的計(jì)劃之中。早在2010年，華潤(rùn)置地高層已公開(kāi)表示，商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)比例和盈利貢獻(xiàn)在2015年要達(dá)到40%。

目前，公司已開(kāi)張的5座萬(wàn)象城的營(yíng)業(yè)收入達(dá)22.27億港元，是華潤(rùn)置地投資物業(yè)的主要營(yíng)收來(lái)源。對(duì)于萬(wàn)象城，公司2012年也做出明確的擴(kuò)張計(jì)劃，稱將在未來(lái)兩年內(nèi)，進(jìn)駐鄭州、青島、無(wú)錫、合肥、西安、溫州6個(gè)城市。

萬(wàn)象城未來(lái)進(jìn)駐的二、三線城市，這也是眾多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶的新戰(zhàn)場(chǎng)。以華潤(rùn)置地的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手萬(wàn)達(dá)為例，截至去年12月20日，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已在全國(guó)開(kāi)業(yè)68座，今年下半年還將在大連、廈門、無(wú)錫、東莞等非一線城市陸續(xù)開(kāi)業(yè)。

高力國(guó)際調(diào)研與咨詢?nèi)A南區(qū)董事陳厚橋向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，近幾年，商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量非常大，很多二、三線城市都存在供大于求的情況，這種情況下，對(duì)城市的選擇和自身的運(yùn)營(yíng)能力將決定華潤(rùn)置地商業(yè)擴(kuò)張的成敗?！笆紫葘?duì)于進(jìn)入的城市一定要慎重，城市人流量和整體消費(fèi)能力一定要有嚴(yán)格的限制，除此之外，要做差異化定制?！?/p>

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任何倩茹則認(rèn)為，目前以高端奢侈品為特質(zhì)的萬(wàn)象城系列在各地的運(yùn)營(yíng)情況良好，但仍需注意在電商沖擊下，怎樣與新技術(shù)結(jié)合，不斷衍生出新的創(chuàng)意，保持差異化運(yùn)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)。

今年到目前融資額或超去年/

由于投資物業(yè)對(duì)資金要求較高，華潤(rùn)置地在加碼商業(yè)的過(guò)程中，資金需求也在不斷增大。前日（8月12日），外媒再次傳出華潤(rùn)融資的消息，報(bào)道援引消息人士稱華潤(rùn)置地有限公司30億港元貸款案，目前已獲得超過(guò)70億港元（9.03億美元）的貸款承諾。并且，華潤(rùn)置地正考慮增加貸款規(guī)模至76億港元。

根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，這已是華潤(rùn)置地今年第四次采取銀行貸款方式進(jìn)行融資，今年1月以來(lái)，華潤(rùn)置地公司通過(guò)銀行借貸為子公司擔(dān)保等方式融資3次，分別融資8億港元、40億港元以及11.6億港元，融資金額達(dá)59.6億港元。若最新貸款按76億港元計(jì)算，截至目前，華潤(rùn)2013年以來(lái)融資額度將達(dá)135.6億港元，超過(guò)去年公告中顯示的100.2億港元的全年融資額度。

同時(shí)，公司的資產(chǎn)負(fù)債率也從2008年的57.1%躍升至2012年的66.5%，逼近70%的“警戒線”。

不過(guò)，陳厚橋并不認(rèn)為公司目前負(fù)債過(guò)重，他表示，華潤(rùn)置地以綜合體業(yè)務(wù)為主，持有商業(yè)周邊的住宅銷售能一定程度上緩解資金帶來(lái)的壓力，同時(shí)他認(rèn)為，香港投資者向來(lái)看重持有物業(yè)帶來(lái)的穩(wěn)定現(xiàn)金流，華潤(rùn)置地出于資本市場(chǎng)的考慮，也應(yīng)該適當(dāng)加重自持商業(yè)的比重。

根據(jù)公司2013年6月銷售快報(bào)顯示，截至6月底，華潤(rùn)置地2013年度累計(jì)簽約額約337.8億元，累計(jì)簽約面積287.7萬(wàn)平米，較去年同期分別增長(zhǎng)44.9%和36.0%。截至5月底，共實(shí)現(xiàn)租金收入約18.8億港元，較去年同期增長(zhǎng)34.6%。