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土地改革"破冰" 廣東農(nóng)村宅基地可一定范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓

上海證券報(bào) 2013-08-08 10:28:15

在土地制度的創(chuàng)新探索方面,廣東再一次加快了步伐,先行先試。近日廣東省法制辦正式就《廣東省農(nóng)村宅基地管理辦法》(送審稿,截止到9月4日)公開(kāi)征求意見(jiàn)。據(jù)該送審稿稱,符合相關(guān)條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員,報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處同意,可以購(gòu)買本鎮(zhèn)區(qū)域范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的房屋,并取得相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。

土地改革“破冰”:廣東農(nóng)村宅基地可一定范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓

在土地制度的創(chuàng)新探索方面,廣東再一次加快了步伐,先行先試。近日廣東省法制辦正式就《廣東省農(nóng)村宅基地管理辦法》(送審稿,截止到9月4日)公開(kāi)征求意見(jiàn)。據(jù)該送審稿稱,符合相關(guān)條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員,報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處同意,可以購(gòu)買本鎮(zhèn)區(qū)域范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的房屋,并取得相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。

而即將開(kāi)閘的宅基地“有范圍、有條件”轉(zhuǎn)讓,使得土地制度改革向前又邁出了關(guān)鍵一步。

宅基地可一定范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓

上述送審稿提出,依法取得的農(nóng)村宅基地,應(yīng)當(dāng)辦理宅基地使用權(quán)登記,依法登記的宅基地使用權(quán)受法律保護(hù)。同時(shí)提出“一戶一宅”原則,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員一戶只能申請(qǐng)一處宅基地。

城鎮(zhèn)居民被嚴(yán)格限制在購(gòu)買范圍之外。該文件稱,鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員出售依法取得的一戶一宅之外的農(nóng)村房屋,房屋所在的宅基地使用權(quán)相應(yīng)轉(zhuǎn)讓。不過(guò),文件強(qiáng)調(diào),農(nóng)村宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織,“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村宅基地及其地上房屋、附著物。”

時(shí)間回溯至今年3月7日,《廣東省城鎮(zhèn)化發(fā)展“十二五”規(guī)劃》正式出爐。《規(guī)劃》明確提出,“完善農(nóng)村宅基地和承包土地處置、城鄉(xiāng)社會(huì)保險(xiǎn)制度銜接等方面的具體配套政策,建立轉(zhuǎn)戶農(nóng)民權(quán)益保障機(jī)制,允許轉(zhuǎn)戶農(nóng)民在自愿基礎(chǔ)上通過(guò)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)方式出讓承包地、房屋、合規(guī)面積的宅基地并獲得財(cái)產(chǎn)收益,解除農(nóng)村勞動(dòng)力進(jìn)城落戶的后顧之憂。”

雖然廣東提出了探索轉(zhuǎn)戶農(nóng)民宅基地的正常退出機(jī)制的整體框架,但具體的思路及細(xì)則出爐各方都在揣測(cè)之中。此時(shí)公布公開(kāi)征求意見(jiàn)稿,超出預(yù)期。

海通證券近日出爐的研究報(bào)告引起市場(chǎng)關(guān)注。該報(bào)告在預(yù)測(cè)我國(guó)土地制度改革的時(shí)間表方面提出,短期出臺(tái)的《農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償條例》,按市價(jià)補(bǔ)償農(nóng)民,被征地農(nóng)民納入社保體系。中期內(nèi),多地試點(diǎn)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。實(shí)施以土地為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,進(jìn)行全國(guó)農(nóng)村土地確權(quán),賦予農(nóng)民集體土地處置權(quán)、抵押權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)。長(zhǎng)期則縮減政府征地范圍,全面推行農(nóng)村土地特別是非公益集體建設(shè)用地市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)。全國(guó)多地建立農(nóng)村土地交易市場(chǎng)。

已積累相關(guān)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)

事實(shí)上,廣東已經(jīng)有地級(jí)市開(kāi)始進(jìn)行相關(guān)方面的探索。早在幾年前,廣州就對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)進(jìn)行試點(diǎn),廣州的宅基地和集體用地上住宅可以轉(zhuǎn)讓,但只限于本村村民內(nèi)部流轉(zhuǎn),這意味著小產(chǎn)權(quán)房仍然不可能拿到房產(chǎn)證,而集體土地上的非住宅房屋則是允許在外部流轉(zhuǎn)的。

在佛山順德,也開(kāi)始探索宅基地分配制度的改革。如北滘鎮(zhèn)試點(diǎn)的“一戶一宅”政策,按照到某一時(shí)點(diǎn)的實(shí)有人口數(shù)量,一次性下達(dá)村民住宅建設(shè)用地指標(biāo),將宅基地進(jìn)行固化,并逐年安排建設(shè)。指標(biāo)使用完畢,不再審批單家獨(dú)院式村民住宅用地。

記者于6月份在廣東云浮市采訪了解到,該市已經(jīng)試行宅基地集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)政策。云浮市副市長(zhǎng)黃志豪稱,“宅基地可以同村之間轉(zhuǎn)讓,內(nèi)部也有價(jià)格。”該政策是對(duì)宅基地抵押貸款的進(jìn)一步完善和提升,是防范風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的重要措施。

廣州一直走在試點(diǎn)的前列。7月24日,廣州市國(guó)土房管局和市法制辦起草的《關(guān)于我市土地節(jié)約集約利用的實(shí)施意見(jiàn)》也對(duì)外公開(kāi)征求意見(jiàn)。該《實(shí)施意見(jiàn)》提出,有條件的村,經(jīng)村民會(huì)議討論決定,可以由村委會(huì)或村集體經(jīng)濟(jì)組織向申請(qǐng)建房農(nóng)民收取宅基地有償使用費(fèi)。據(jù)悉,成渝試點(diǎn)“地票”流轉(zhuǎn)成為廣州借鑒的模式,相關(guān)條文也寫入該征求意見(jiàn)中。

與此同時(shí),廣州正加快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地交易市場(chǎng),規(guī)范集體土地所有權(quán)人采取公開(kāi)方式出讓、出租集體建設(shè)用地使用權(quán)。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)將在全市統(tǒng)一的土地市場(chǎng)平臺(tái)上公開(kāi)發(fā)布信息并進(jìn)行交易。

記者還了解到,廣州從化市已經(jīng)有部分鎮(zhèn)的村集體開(kāi)始出售宅基地的產(chǎn)權(quán)。廣州早年就已經(jīng)完成的農(nóng)村土地登記發(fā)證工作,為此奠定了良好基礎(chǔ)。目前,廣東各地也在大力推動(dòng)農(nóng)村土地的等級(jí)確權(quán)以及土地證發(fā)放的進(jìn)展。

“集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)和政府推動(dòng)退出都難以從根本上解決宅基地流轉(zhuǎn)問(wèn)題,”市場(chǎng)人士認(rèn)為,廣東宅基地流轉(zhuǎn)的口子開(kāi)的還不是很大,“希望通過(guò)采用價(jià)格手段等市場(chǎng)化的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)宅基地退出。”(記者 朱文彬)

原文鏈接 :http://news.xinhuanet.com/fortune/2013-08/08/c_125133643.htm

責(zé)編 趙慶

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