每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 戴高城 上海松江攝影報(bào)道    

每經(jīng)記者 戴高城 上海松江攝影報(bào)道

日前，有讀者向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》反映，上海市松江區(qū)一工業(yè)用地被上海丹源服裝有限公司 （以下簡(jiǎn)稱丹源服裝）低價(jià)取得后，在未取得合法手續(xù)的情況下，將工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地，并違規(guī)增加建筑容積率。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者經(jīng)過(guò)實(shí)地調(diào)查和調(diào)取相關(guān)資料后發(fā)現(xiàn)，這塊標(biāo)記為912-2的工業(yè)用地，原本是丹源服裝用于公司建設(shè)生產(chǎn)及輔助用房，但現(xiàn)在被該公司劃分為若干地塊并建成多幢寫字樓后，丹源服裝與其他公司首先通過(guò)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，再通過(guò)房屋買賣合同轉(zhuǎn)讓地塊上的“辦公樓”。一位業(yè)內(nèi)人士表示，丹源服裝正是通過(guò)兩張合同成功變身為“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商”。

土地低價(jià)轉(zhuǎn)讓

上述地塊位于松江工業(yè)區(qū)民強(qiáng)路1525號(hào)，原來(lái)屬于上海申中實(shí)業(yè)公司。該地塊最早面積為68000平方米，在2002年時(shí)被分割成兩塊，分別標(biāo)為912-1號(hào)和912-2號(hào)。

上海市松江區(qū)岳陽(yáng)街道出示的一份2003年1月《關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地的函》顯示，“考慮到該公司（上海申中實(shí)業(yè)公司）職能已轉(zhuǎn)變，由原來(lái)的經(jīng)濟(jì)管理和工業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)換為單一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，故要求將912號(hào)剩余土地（即912-2號(hào)地塊）用于上海丹源服裝有限公司項(xiàng)目 （建設(shè)生產(chǎn)及輔助用房）的開(kāi)發(fā)。”

隨后，丹源服裝和松江房管局簽訂了國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。在合同、配套合同和補(bǔ)充合同中，912-2號(hào)地塊的出讓土地使用權(quán)面積，最終確定為47485平方米，出讓總價(jià)為721.731萬(wàn)元。在合同中規(guī)定該土地為一類工業(yè)用地，建筑容積率不大于1。

上述讀者向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》反映到，該地塊并沒(méi)有走“招拍掛”程序，并且地塊價(jià)格低于當(dāng)時(shí)松江區(qū)工業(yè)用地19萬(wàn)元/畝的規(guī)定。對(duì)于該問(wèn)題是否違規(guī)，目前已無(wú)法界定。不過(guò)，在松江區(qū)規(guī)劃管理局一位工作人員看來(lái)，該地塊當(dāng)時(shí)在程序上是沒(méi)有問(wèn)題的。

912-2號(hào)地塊當(dāng)時(shí)的成交金額約為每畝10萬(wàn)元。2003年，松江區(qū)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)約為每畝19.6萬(wàn)元。由于該地塊屬于協(xié)議轉(zhuǎn)讓，“差多差少不能以市場(chǎng)衡量為準(zhǔn)，所以也不能說(shuō)這就是違規(guī)。”一位長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)交易的人稱。但根據(jù)國(guó)土資源部在2003年頒布的 《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，其中“有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%”，912-2號(hào)地塊當(dāng)時(shí)的成交價(jià)格也應(yīng)在13.7萬(wàn)元左右。

此外，912-2號(hào)地塊在2003年3月份完成了出讓合同，但補(bǔ)充合同卻在10月份才簽訂，而2003年上海市基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日是從當(dāng)年的6月30日實(shí)施。

兩道手續(xù)完成“辦公樓”轉(zhuǎn)讓

丹源服裝在行業(yè)內(nèi)并不知名。資料顯示，公司創(chuàng)立于1999年初，是一家擁有自營(yíng)進(jìn)出口權(quán)的針織服裝生產(chǎn)型企業(yè)，年產(chǎn)毛衣約150萬(wàn)件。

上海丹源物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱丹源物業(yè)）一位員工告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“丹源服裝已不再?gòu)氖轮埔碌认嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)。”且丹源服裝在2009年辦理企業(yè)注冊(cè)資金增資時(shí)，將原來(lái)注冊(cè)資金300萬(wàn)元增至2980萬(wàn)元，企業(yè)的營(yíng)業(yè)范圍也擴(kuò)大到 “本企業(yè)包括本企業(yè)控股的成員企業(yè)，自有房屋租賃。”這里值得注意的是，在營(yíng)業(yè)范圍中并不包括丹源服裝及其控股公司售賣房子，但丹源服裝及其控股企業(yè)在接下來(lái)一系列的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售行為，都超出了其營(yíng)業(yè)范圍。

丹源物業(yè)正是2009年丹源服裝廠房翻建、擴(kuò)建后成立的物業(yè)管理公司，此時(shí)的912-2號(hào)地塊上已經(jīng)建成了一座“經(jīng)濟(jì)園區(qū)”。隨即，記者實(shí)地探訪了該園區(qū)。

“經(jīng)濟(jì)園區(qū)”內(nèi)目前已有酒店、餐館、銀行自助服務(wù)營(yíng)業(yè)，另已經(jīng)有幾家公司入駐，這些公司大多都買下了園區(qū)某一棟樓。

在“經(jīng)濟(jì)園區(qū)”的招商部，記者從一位置業(yè)顧問(wèn)遞過(guò)來(lái)的宣傳單上看到，“上海申田經(jīng)濟(jì)園區(qū)由上海丹源置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)，物業(yè)性質(zhì)是純辦公樓和小型企業(yè)，園區(qū)規(guī)劃為30幢商務(wù)樓，共計(jì)7萬(wàn)余平方米。”

記者未在上海市工商局網(wǎng)站及上海市房地產(chǎn)交易中心的開(kāi)發(fā)商登記中找到該公司的身影。

該置業(yè)顧問(wèn)介紹到，“園區(qū)可租可售，目前已售出好幾幢，這些公司已經(jīng)在園區(qū)辦公”。針對(duì)記者提出的“這塊地原來(lái)屬于工業(yè)用地，現(xiàn)在做商業(yè)用地，買下后產(chǎn)權(quán)證是否辦得下來(lái)。”的問(wèn)題，該置業(yè)顧問(wèn)一再向記者保證，“這塊地已登記轉(zhuǎn)成商業(yè)用地，辦產(chǎn)權(quán)證方面沒(méi)有任何問(wèn)題。”

根據(jù)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，工業(yè)用地調(diào)整為商業(yè)用地后，應(yīng)收回原工業(yè)用地，重新按商業(yè)用地依法“招拍掛”出讓,并評(píng)估確定補(bǔ)償價(jià)格，對(duì)原土地使用者進(jìn)行補(bǔ)償。

該地塊的 “辦公樓”基本上是2010年開(kāi)始交易，當(dāng)時(shí)松江商業(yè)用地成交的均價(jià)在10000元/平方米左右，912-2號(hào)地塊成交時(shí)只有150元/平方米，這意味著丹源服裝如果走正常的“工轉(zhuǎn)商”程序，至少需向國(guó)家補(bǔ)交約4.7億元。

但記者在查閱房產(chǎn)中心的登記信息和讀者提供的證據(jù)后發(fā)現(xiàn)，該地塊登記的仍然是工業(yè)用地性質(zhì)，丹源服裝在宣傳單和網(wǎng)上的房地產(chǎn)銷售廣告已經(jīng)涉嫌虛假?gòu)V告的發(fā)布。

記者從丹源物業(yè)一內(nèi)部員工處獲得的園區(qū)房產(chǎn)管理表發(fā)現(xiàn)，該園區(qū)至少已有15幢樓出售給了公司和個(gè)人。記者詢問(wèn)其中一家公司，該公司稱“已經(jīng)獲得產(chǎn)權(quán)證”。而在912-2號(hào)地塊仍然沒(méi)有改變工業(yè)性質(zhì)用地，丹源服裝沒(méi)有取得房屋預(yù)售證的情況下，這個(gè)產(chǎn)權(quán)證是如何獲得呢？

經(jīng)記者調(diào)查了解，以該“經(jīng)濟(jì)園區(qū)”的5號(hào)樓為例，丹源服裝先是通過(guò)在建工程的方式轉(zhuǎn)給了前企業(yè)法人徐連鳳（丹源服裝的實(shí)際控制人），徐連鳳在2009年時(shí)又賣給了某公司。記者從房地產(chǎn)中心登記信息來(lái)看，5號(hào)樓只是丹源服裝和該公司的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，并不包括土地上的建筑物，從這點(diǎn)上看，工業(yè)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓屬于正常的交易范圍。

而這筆房地產(chǎn)交易的順利完成，可以在記者從該讀者處獲得的一份關(guān)于5號(hào)樓的買賣合同中找到答案。該合同是徐連鳳與某公司簽訂的，是關(guān)于5幢自有房屋 （即5號(hào)辦公樓）的買賣，某公司以每平方米5818元、總價(jià)1052萬(wàn)元的價(jià)格獲得5號(hào)樓，但此價(jià)格仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商業(yè)樓盤。

也正是通過(guò)這兩個(gè)合同，雙方完成了實(shí)質(zhì)性的房地產(chǎn)交易，盡管某公司獲得的是工業(yè)用地性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)證，丹源服裝也完成了正常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的所有工作流程。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就丹源服裝和912-2號(hào)地塊的相關(guān)問(wèn)題采訪了松江規(guī)劃局、房地局等部門，這些部門均表示待調(diào)查后才能做出回應(yīng)。截至發(fā)稿時(shí)，記者始終無(wú)法撥通徐連鳳的電話，丹源服裝和丹源物業(yè)的其他領(lǐng)導(dǎo)則拒絕回應(yīng)上述質(zhì)疑。

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