每經(jīng)記者 張靜 發(fā)自成都

歷經(jīng)近六年的時間，萬達(dá)集團(tuán)在蘭州投資的商業(yè)地產(chǎn)項目——萬達(dá)廣場終于破土動工。

作為蘭州市政府引進(jìn)的第一個高端商業(yè)業(yè)態(tài)，蘭州萬達(dá)廣場曾被當(dāng)?shù)卣挠韬裢欢p方的合作并非坦途，該項目自2006年起開始籌劃，經(jīng)過談判、溝通、立項、簽約、改址，幾經(jīng)波折和變數(shù)，甚至去年該項目拍得的100余畝地塊一度毫無動遷跡象。

直至9月17日，蘭州城關(guān)萬達(dá)廣場舉行新聞發(fā)布會暨啟幕儀式，宣布萬達(dá)廣場正式在蘭州啟動，該項目最終才塵埃落定。

蘭州市招商局一位官員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“萬達(dá)項目前期找合適的開發(fā)地塊有一個過程，后期拆遷的過程比較長，以蘭州現(xiàn)狀，可供選擇的土地空間和物業(yè)資源太少，制約了這些企業(yè)進(jìn)入的速度。”

六年波折

公開資料， 蘭州廣場位于天水北路與雁灘路交會處，投資50億，總建筑面積近50萬m2，由蘭州萬達(dá)廣場投資有限公司（以下簡稱“蘭州萬達(dá)”）建設(shè)、運營，建成后將是蘭州最大的城市綜合體。

對于上述項目，當(dāng)?shù)卣恢鳖H為重視，早在2006年，蘭州市招商局就曾多次與萬達(dá)集團(tuán)進(jìn)行接觸，希望萬達(dá)在蘭州投資，該想法亦得到了萬達(dá)集團(tuán)的積極回應(yīng)。次年10月，蘭州市政府第23次常務(wù)會議上，引進(jìn)大連萬達(dá)集團(tuán)建設(shè)“蘭州萬達(dá)商業(yè)廣場項目”成為主要議程，相關(guān)規(guī)劃都經(jīng)過各專業(yè)主管部門初步審核，并組織有關(guān)專家進(jìn)行了評審論證。

不過，此后幾年，項目引進(jìn)并不順利。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，項目最早選址位于蘭州七里河區(qū)友誼賓館舊址，相關(guān)規(guī)劃都經(jīng)過各專業(yè)主管部門的初步審核，當(dāng)時包括環(huán)保、建設(shè)等許多部門的批文業(yè)已下發(fā)，但在論證拆遷問題時，發(fā)現(xiàn)有一處建筑屬于文物，在2009年不得不又重新選址。最終改址為天水北路雁灘地塊。

“前期談的時候，我們第一塊給他們推薦的地方是七里河區(qū)，但當(dāng)時那塊地拆遷量太大，里頭涉及單位比較多，于是暫時放置了，擱置后重新又選了地。‘前述招商局官員亦向記者證實。

對于重新選址的地塊，萬達(dá)希望付出不超過5億元的代價獲得該地塊，征地費每畝最高不超過450萬元，108畝共計4.86億元。而根據(jù)城關(guān)區(qū)政府關(guān)于蘭州萬達(dá)商業(yè)廣場項目匡算的土地征地費用合計共需拆遷征地費用65785.6萬元，平均每畝拆遷征地費用609.1萬元。兩者相差17185.6萬元。

為了保證這個重點招商引資項目的順利落地，城關(guān)區(qū)政府與大連萬達(dá)集團(tuán)達(dá)成了“項目用地招拍掛的實際價格超出萬達(dá)集團(tuán)要求的溢價部分先由萬達(dá)集團(tuán)墊付摘牌。項目建成后由市、區(qū)兩級政府從商品房建設(shè)、銷售期間的稅收中返還大連萬達(dá)集團(tuán)。”的意向，并報請?zhí)m州市政府審議。

對于此，蘭州市財政局則表示，地價差額由市、區(qū)政府承擔(dān)沒有先例，不利于今后項目引進(jìn)，同時加大地方財政負(fù)擔(dān)，建議差額由企業(yè)通過市場化動作消化。于是，該項目再次陷入“洽談”狀態(tài)。

直到2010年4月，蘭州市政府與萬達(dá)集團(tuán)進(jìn)行項目簽約，同年10月，萬達(dá)集團(tuán)最終以6.58億元的價格拿下城關(guān)區(qū)灘尖子G1018號100.571畝的土地。

然而，該地塊亦遭遇拆遷問題的阻擾，據(jù)《經(jīng)濟(jì)觀察報》報道，直至去年底此塊100余畝的地塊依然靜悄悄，毫無動遷跡象。“項目一直未動工，很大原因是因為拆遷問題。”蘭州萬達(dá)的一位員工對此坦言。

轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在今年2月14日，蘭州萬達(dá)商業(yè)廣場拆遷辦通知對拆遷房進(jìn)行評估，3月蘭州市財政局對外稱，已陸續(xù)完成灘尖子地塊上一些國有資產(chǎn)評估，拆遷工作隨時能啟動，歷經(jīng)近六年時間，萬達(dá)位于蘭州的項目終于重現(xiàn)開發(fā)契機(jī)。

拆遷難題

事實上，除了當(dāng)?shù)卣畬用鎸τ谌f達(dá)項目寄予厚望，而項目之于萬達(dá)，亦是其在西部城市的重要布點。

在當(dāng)時，萬達(dá)早已積極在包括西安、銀川在內(nèi)的西部城市進(jìn)行布點，成為一線商業(yè)地產(chǎn)商進(jìn)入二、三線城市的先行者，而蘭州作為西北僅次于西安的最重要的省會城市之一，其戰(zhàn)略意義不言而喻。

對此，蘭州萬達(dá)總經(jīng)理王順成在啟幕儀式上表示，“萬達(dá)”已在國內(nèi)70余個城市布局，項目多達(dá)百余個。蘭州萬達(dá)廣場投資50億元，該項目建成后不僅會成為蘭州的商業(yè)中心，而且對甘肅的區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮和發(fā)展也將起到積極的輻射作用。項目44萬平方米的巨大體量將會給蘭州帶來持續(xù)的巨額稅收與近萬人的穩(wěn)定就業(yè)機(jī)會。

不過，對于諸如萬達(dá)這樣的商業(yè)地產(chǎn)巨頭，亦或是大型連鎖零售商，前述招商局官員在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時坦言，以蘭州目前的城市現(xiàn)狀，其要想在蘭州選擇到合適的物業(yè)區(qū)位，“實在是太難了。”

“萬達(dá)一直積極想進(jìn)入蘭州，但是可選擇的地方有限，商業(yè)綜合體對于物業(yè)選擇的要求比較高，一般都是位于城市里的核心區(qū)，距離商業(yè)中心比較近，居住人群達(dá)到一定數(shù)量，但是這樣的地區(qū)拆遷的量比較大，很難找到合適的。”該官員表示。

除了萬達(dá)，早在六七年前沃爾瑪、家樂福就想進(jìn)入蘭州，但物業(yè)選擇太難了，上述官員稱，蘭州老城區(qū)兩山夾一河的地形，可利用的土地空間有限，可供商業(yè)選址能夠提供的資源太少。制約了一些項目進(jìn)入的速度。

對于萬達(dá)廣場歷經(jīng)六年開工，該官員向記者多次強(qiáng)調(diào)，萬達(dá)對于蘭州的項目一直很有信心，并沒有放棄過，城關(guān)區(qū)政府對項目的支持力度亦比較大，是蘭州城市自身的局限所致。

“萬達(dá)的項目從拿方案到實施拆遷還是比較快的。”該官員表示。