樓市十字路口 住建部研究強(qiáng)化調(diào)控

[ 住建部正在密切監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，會(huì)同和配合有關(guān)部門，研究進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)調(diào)控的政策措施 ]

似乎是國(guó)務(wù)院樓市督查組剛回京，中國(guó)樓市就開始反彈了。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新的數(shù)字表明，70個(gè)大中城市中，上漲的城市有50個(gè)，這一數(shù)字大大超過上一個(gè)月。

住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人日前表示，從這次對(duì)全國(guó)16個(gè)省(市)開展的督查情況看，個(gè)別地方出現(xiàn)了為強(qiáng)調(diào)穩(wěn)增長(zhǎng)，通過放松住房限購條件、發(fā)放購房補(bǔ)貼等方式，刺激住房消費(fèi)的苗頭。督查組已向有關(guān)地方政府提出明確的整改意見，要求出現(xiàn)放松調(diào)控政策的地區(qū)立即予以糾正，并強(qiáng)調(diào)各地不得以任何理由變相放松調(diào)控。住建部正在密切監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，會(huì)同和配合有關(guān)部門，研究進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)調(diào)控的政策措施。

調(diào)控強(qiáng)而有力，房?jī)r(jià)卻漲勢(shì)逼人，問題出在什么地方？房?jī)r(jià)新一輪上漲，將此后的樓市調(diào)控再度逼入一個(gè)微妙時(shí)期。

地方政府拿捏“穩(wěn)增長(zhǎng)”

“穩(wěn)增長(zhǎng)”的信號(hào)或是整個(gè)樓市轉(zhuǎn)向的起點(diǎn)，但7月31日召開的中央政治局會(huì)議已經(jīng)為下半年的宏觀政策定調(diào)：“穩(wěn)增長(zhǎng)”放在突出位置，同時(shí)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策。

“穩(wěn)增長(zhǎng)”政策并未給房地產(chǎn)多少空間，卻止住了貨幣政策。貨幣政策一轉(zhuǎn)入“穩(wěn)健”，房企的生存空間就開始變大了。

進(jìn)入第二季度，全國(guó)主要城市房地產(chǎn)銷售金額和銷售面積一改持續(xù)回落態(tài)勢(shì)，開始小幅反彈。

住建部上述負(fù)責(zé)人說，近兩三個(gè)月以來，由于大量新樓盤陸續(xù)上市，商業(yè)銀行連續(xù)下調(diào)購房貸款利率，并在基準(zhǔn)利率水平上進(jìn)一步下浮了購買首套住房的貸款利率，減輕了居民購房的實(shí)際負(fù)擔(dān)，使一段時(shí)期以來積累的住房需求集中釋放。當(dāng)前市場(chǎng)的購房者多為首次置業(yè)的自住住房需求。

中國(guó)銀行高級(jí)經(jīng)濟(jì)師周景彤指出，未來隨著經(jīng)濟(jì)的不景氣，宏觀政策還有可能放松，會(huì)更進(jìn)一步釋放流動(dòng)性，房?jī)r(jià)可能還會(huì)漲。“去年以來積累了不少剛性需求，在房?jī)r(jià)預(yù)期改變的情況下會(huì)得到釋放，而且由于預(yù)期的改變，今年下半年甚至明年的需求，也會(huì)提前釋放。”

業(yè)內(nèi)人士指出，政府擔(dān)憂經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力，可能在拿捏經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和穩(wěn)定房?jī)r(jià)政策之間做出權(quán)衡，即便調(diào)控政策保持嚴(yán)格，執(zhí)行層面、特別是地方政府的執(zhí)行力度和意愿，未必盡如調(diào)控措辭那般堅(jiān)定。

中金公司此前報(bào)告指出，一些地方政府的行為促使對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的預(yù)期發(fā)生扭轉(zhuǎn)。今年以來一個(gè)微妙的轉(zhuǎn)變是從前期的強(qiáng)調(diào)“抑制投資性需求”到“抑制投資性需求與鼓勵(lì)剛性需求并舉”。

據(jù)中金公司測(cè)算，第二季度商品房銷售額當(dāng)季同比增速從第一季度的-14.6%回升至約1.4%，回升幅度高達(dá)16 個(gè)百分點(diǎn)；第二季度房地產(chǎn)業(yè)的增加值同比增速較第一季度提高約10 個(gè)百分點(diǎn)。

兩次降息“順?biāo)浦?rdquo;

如果“穩(wěn)增長(zhǎng)”需要地方政府仔細(xì)“拿捏”，那么一月之內(nèi)兩次降息，則完全是“順?biāo)浦?rdquo;。

周景彤指出，近期的降息降準(zhǔn)對(duì)地產(chǎn)影響還是比較大的，尤其是降息對(duì)房地產(chǎn)的影響很明顯。

而伴隨著利率下降，房地產(chǎn)貸款也在上半年出現(xiàn)了一定的升勢(shì)，央行此前發(fā)布2012年上半年信貸投放報(bào)告顯示，6月末，房地產(chǎn)貸款余額11.32萬億元，同比增長(zhǎng)10.3%，6月末，個(gè)人購房貸款余額7.49萬億元，同比增長(zhǎng)11%。

國(guó)內(nèi)某大型開發(fā)商的宏觀研究人員告訴記者，目前地產(chǎn)商面臨的整體房貸環(huán)境比去年好不少，利率、準(zhǔn)備金率下調(diào)，使得整個(gè)貨幣環(huán)境也在改善。

“央行一系列降息安排，促進(jìn)了近期的房地產(chǎn)發(fā)展，但如果重新有大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，那么新的房地產(chǎn)泡沫重新吹大。這應(yīng)該是政府不愿看到的。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容指出。

易憲容指出，正是在上述的背景下，7月份的信貸數(shù)據(jù)未如預(yù)期般迅速攀升，顯示出政府和銀行對(duì)貨幣政策稍微走向?qū)捤蓞s帶來房地產(chǎn)價(jià)格反彈，從而改變房地產(chǎn)預(yù)期，使幾年來的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控半途而廢的擔(dān)憂。

嚴(yán)格調(diào)控倚重行政手段

“下一階段房地產(chǎn)政策總體上還是偏緊的，有些政策為了穩(wěn)增長(zhǎng)，客觀上會(huì)對(duì)房地產(chǎn)形成利好。但對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控政策而言，還是總體趨緊的。”周景彤說。

周景彤指出，為了穩(wěn)增長(zhǎng)，政策就要放松，這對(duì)房地產(chǎn)就是一個(gè)利好。通過信貸或者通過利率這種手段對(duì)房地產(chǎn)肯定是一個(gè)逆調(diào)節(jié)?，F(xiàn)在如果想穩(wěn)住房?jī)r(jià)，使得它不要漲得過快，限購限貸這一方面還是需要發(fā)力。

“通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)在的形勢(shì)也不是很好，下一階段，采取以價(jià)換量的做法可能會(huì)得到集中體現(xiàn)。房?jī)r(jià)不可能快速上漲。”他說。

周景彤指出，短期內(nèi)還是得通過限購限貸等行政性方式來調(diào)整房地產(chǎn)，金融性方式作用不大。如果利率上調(diào)肯定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生影響，但短期內(nèi)利率上調(diào)肯定不可能，提高存款準(zhǔn)備金率的概率也不是很大。(第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào))