8月10日，在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》等主辦的2012博鰲房地產(chǎn)論壇上，住建部政策研究中心主任秦虹發(fā)表了主題為《政策預(yù)期：調(diào)控強(qiáng)周期中的房地產(chǎn)》的演講。

以下為秦虹演講實(shí)錄：

大家上午好，會(huì)議給我指定了一個(gè)題目是調(diào)控強(qiáng)周期中的房地產(chǎn)，會(huì)議顯然認(rèn)為現(xiàn)在在房地產(chǎn)的調(diào)控強(qiáng)周期中。應(yīng)該說，這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控與之前的幾輪有很大的不同。從1998年住房制度改革之后，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)真正形成，房地產(chǎn)調(diào)控從2003年開始調(diào)控，調(diào)到今天，這一輪的調(diào)控和之前的調(diào)控我認(rèn)為有不同，不同在哪里？就是在2009年之前的房地產(chǎn)調(diào)控，基本上都是在發(fā)揮房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)功能。2003-2007年是中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)最好的五年時(shí)期，城鎮(zhèn)化率最快的五年時(shí)期，人們收入增長(zhǎng)最快的五年時(shí)期。但是，2003-2007年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)始終面臨一個(gè)重大的問題，什么問題呢？就是所謂的資源環(huán)境壓力過大。所以，在這一輪里，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控采取的主要策略是有保有壓。壓哪些行業(yè)？主要是壓固定資產(chǎn)投資速度過快，外匯占用量過大的行業(yè)，信貸占用量過大的行業(yè)，恰恰鋼鐵、房地產(chǎn)都屬于這些行業(yè)。所以，房地產(chǎn)業(yè)在這個(gè)時(shí)候服從了一個(gè)大局，這個(gè)大局就是要防止國(guó)民經(jīng)濟(jì)從偏熱走向過熱，有保有壓，壓的行業(yè)就是壓房地產(chǎn)。那么，采取了縮緊銀根、地根兩大措施，直接制約了房地產(chǎn)的供給，上一輪房?jī)r(jià)上漲是不可避免的。

但大家可以看看，在2005-2007年期間，國(guó)家也出臺(tái)了抑制房?jī)r(jià)上漲的政策，但所有的政策只有一個(gè)重點(diǎn)，就是調(diào)結(jié)構(gòu)，不通過增加供給而通過調(diào)結(jié)構(gòu)的方式來調(diào)控房?jī)r(jià)，我想是當(dāng)時(shí)不得以而為之。因?yàn)?，如果要增加供?yīng)就要增加固定資產(chǎn)投資，就需要信貸，就需要土地，就需要大量資金的占用。所以，2007年的房地產(chǎn)調(diào)控是為了服從大局。

2008年至今，房地產(chǎn)調(diào)控又服從了一個(gè)大局，即保增長(zhǎng)。2008年，國(guó)家十大保增長(zhǎng)的措施，第一條就是房地產(chǎn)。當(dāng)然，從2003年-2009年，所有的調(diào)控政策都在服從一個(gè)大局，都發(fā)揮了房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)平衡作用，也就是我所說的經(jīng)濟(jì)功能。那么，實(shí)施到今年的房地產(chǎn)調(diào)控，更重要的是發(fā)揮房地產(chǎn)的社會(huì)功能，房地產(chǎn)的社會(huì)功能是什么？房地產(chǎn)的社會(huì)功能不再突出地強(qiáng)調(diào)和利用它來推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和防止經(jīng)濟(jì)過熱中發(fā)揮作用，更重要的是要讓房地產(chǎn)業(yè)提供更多的、大量的居住產(chǎn)品，來滿足人們對(duì)住房的需求，體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面。

第一個(gè)方面，通過建立完善的保障性住房政策，“十二五”期間新建3600萬套保障性住房，來滿足低收入家庭、城鎮(zhèn)新增低收入家庭的住房需求。這樣一個(gè)保障房供應(yīng)政策，在“十二五”之前如此大規(guī)模的政策是沒有的，體現(xiàn)了惠民生，滿足居住需求，是通過保障房政策來實(shí)現(xiàn)的。

第二個(gè)方面，在住房市場(chǎng)上抑制住房的投機(jī)和投資性需求。采取了三項(xiàng)措施，一是差別化的信貸和稅收政策；二是現(xiàn)時(shí)段的限購措施；三是滿足合理住房需求。從去年的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議到今年歷次的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)都提出來，要增加普通商品房的供應(yīng)。那么，增加普通商品房供應(yīng)給誰呢？是滿足合理住房需求。抑制投資、投機(jī)需求，是為了抑制房?jī)r(jià)上漲，讓真正有住房需求的人有機(jī)會(huì)、有條件來滿足需求。

所以，這樣一輪政策，發(fā)揮房地產(chǎn)的社會(huì)功能來提供居住產(chǎn)品，來滿足城鎮(zhèn)化過程中大量的新增住房需求政策，這是一套完整的政策，這套政策和過去單純地把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)調(diào)整工具，來滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展，平衡發(fā)展社會(huì)的大局是不同的，應(yīng)該說現(xiàn)在的調(diào)控政策取得了明顯的成效，特別是差別化的信貸政策，在這次調(diào)控政策效果中發(fā)揮的作用是最大的。

大家知道，過去對(duì)投資和投機(jī)性需求控制的力度是不夠大的，投機(jī)炒房的秘密在哪里呢？關(guān)鍵是用銀行的杠桿。而這次，恰恰是在全國(guó)范圍內(nèi)城鎮(zhèn)家庭購買第三套房的杠桿去掉了，把外地人在本地沒有納稅，沒有工作，沒有社保的人，購房貸款給停止了。所以，我們把投資、投機(jī)性需求控制之后，剩下的市場(chǎng)主體，目前是自住性需求。那么，這就還原了整個(gè)房地產(chǎn)，特別是住宅產(chǎn)品的社會(huì)功能。

現(xiàn)在，很多人在批評(píng)這個(gè)政策，比如說手段不對(duì)，應(yīng)該用更好的政策，用更好的長(zhǎng)效機(jī)制來調(diào)控；也有人在質(zhì)疑調(diào)控的效果，說效果短期可以看到，長(zhǎng)期很難看到，說房?jī)r(jià)終究還要大漲，怎么采用更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策來繼續(xù)控制呢？

我個(gè)人認(rèn)為，房?jī)r(jià)的上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)這樣一個(gè)起起伏伏的變化，實(shí)際上在背后有很多非房地產(chǎn)因素導(dǎo)致了這樣一個(gè)結(jié)果，房?jī)r(jià)只不過是一個(gè)表現(xiàn)，我們要建立長(zhǎng)效機(jī)制，應(yīng)該從大處著眼才能建立房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，而不是從房地產(chǎn)業(yè)本身出什么政策解決長(zhǎng)效機(jī)制問題，要解決房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、持續(xù)、健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制在哪里？在房地產(chǎn)市場(chǎng)之外。

為什么現(xiàn)在住房保障壓力巨大？要建3600萬套，是不是能夠真正滿足城鎮(zhèn)新增住房家庭困難的問題呢？未來還有3億農(nóng)民進(jìn)城，3600萬套能夠解決嗎？我們只不過是把保障房限定在城鎮(zhèn)戶口家庭，這當(dāng)然是可以的。但是，不能忽視大量的，已經(jīng)在城鎮(zhèn)里務(wù)工、經(jīng)商的農(nóng)民工。大家也知道，農(nóng)民工的住房在農(nóng)村，現(xiàn)在農(nóng)村宅基地是城市住宅用地的4.8倍。那么，農(nóng)民的住房在農(nóng)村，農(nóng)民的住房需求在城鎮(zhèn)，農(nóng)民赤手空拳居住在城市最緊迫的環(huán)境之中。如果我們不能夠把農(nóng)民在農(nóng)村的宅基地變成財(cái)富，讓他背著財(cái)富進(jìn)城落戶的話。那么，中國(guó)保障性住房的壓力將持續(xù)加大，永遠(yuǎn)無法滿足中國(guó)農(nóng)民工進(jìn)城的住房問題。

所以，農(nóng)村的宅基地，農(nóng)村的集體土地，如何實(shí)現(xiàn)它的財(cái)產(chǎn)功能，這是最重要的。城鎮(zhèn)的房子是財(cái)產(chǎn)，農(nóng)民的房子就不是財(cái)產(chǎn)？這是一個(gè)更大的問題，這和房地產(chǎn)有關(guān)系嗎？很顯然沒有太大的關(guān)系。但是，你要是解決了這個(gè)問題，對(duì)中國(guó)保障性住房的發(fā)展就是一個(gè)良性的積淀。

為什么社會(huì)大眾要投資、投機(jī)房地產(chǎn)呢？很顯然，不是房地產(chǎn)本身的原因。更重要的原因是，現(xiàn)在貨幣發(fā)行量很大，今年的廣義貨幣是92萬億，在去年的廣義貨幣是42萬億，貨幣多是事實(shí)，但不投到房地產(chǎn)又投到哪個(gè)行業(yè)呢？最近，我們?cè)谧雒耖g資本的調(diào)研，跑了很多民間資本聚集的地方，民間資金持有者反復(fù)問我們的一個(gè)問題是，我們不投房地產(chǎn)又投什么？非壟斷的實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資能賺錢嗎？投股市，股市有前景嗎？大量的錢放到銀行貶值嗎？現(xiàn)在可以不投房地產(chǎn)，錢可以暫時(shí)存在銀行，所以銀行存款大幅度增加。但是，這些錢總要投出去，投到哪里？如果將來投資渠道不能解決，貨幣發(fā)行量增長(zhǎng)不能解決的話，房產(chǎn)投資需求性的壓力仍然不能解決。

還有很多人提出了更現(xiàn)實(shí)的問題，中國(guó)社會(huì)保障是不是水平過低？我要靠自我保障，自我保障的機(jī)制是什么？買一套房子收租金就是對(duì)社會(huì)保障不足的一個(gè)重要補(bǔ)充。我想，投資渠道的問題，資金發(fā)行的問題，社會(huì)保障的問題，顯然都不是房地產(chǎn)自身的問題。

為什么特大城市房?jī)r(jià)上漲難以控制？大城市房?jī)r(jià)高，住房難是世界性難題，我們不需要回避，這是沒有問題的。但是，問題是中國(guó)大城市不僅房?jī)r(jià)高，而且漲得快。為什么漲得快？是因?yàn)橹袊?guó)大中小城市發(fā)展的不均衡。雖然，我們有600多個(gè)城市，但中國(guó)整體城市發(fā)展?fàn)顩r是大城市數(shù)量少，中小城市數(shù)量多，規(guī)模小，人口大量的向公共服務(wù)非常優(yōu)質(zhì)的大城市集中。所以，2010年第六次人口普查的數(shù)據(jù)告訴我們，北京、上海在過去十年，每年平均新增常住人口60萬，像深圳、成都、廣州這些城市，過去十年平均每年新增常住人口30萬。像青島等副省級(jí)城市，每年新增常住人口超過20萬。在這樣一個(gè)人口大規(guī)模集聚、需求量如此增加的情況下，你想控制房?jī)r(jià)上漲的幅度，靠目前這些簡(jiǎn)單的政策能夠控制住嗎？所以，如果我們不能調(diào)整城市發(fā)展的結(jié)構(gòu)，解決大城市數(shù)量小，中小城市規(guī)模小的問題。那么，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求壓力所導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上漲的壓力仍然是巨大的。

為什么初次置業(yè)購房壓力特別大？大家說房?jī)r(jià)漲得快，收入跟不上，這是一個(gè)肯定的事實(shí)。但是，在中國(guó)是怎么支持初次置業(yè)購房的？主要是讓商業(yè)銀行通過打折利率優(yōu)惠來幫助他，支持他購買第一套住房。但是，我想，中國(guó)的現(xiàn)實(shí)和未來將面臨大量的初次置業(yè)的家庭，對(duì)于他們的真正支持就應(yīng)該建立起一套有財(cái)政支持的政策性住房金融機(jī)制，來給予他們實(shí)實(shí)在在的支持，而不是依靠一些具有自身利益的商業(yè)銀行。

如果財(cái)政體制、稅收體制、土地體制不能得到根本性解決的話，那房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題就很難得到徹底的解決。為什么地價(jià)、房?jī)r(jià)相互推動(dòng)，輪番上漲？是不是和地方政府的土地財(cái)政、事權(quán)、財(cái)權(quán)不統(tǒng)一有直接關(guān)系呢？地方政府可以大規(guī)模、低地價(jià)出讓工業(yè)用地，但是住宅市場(chǎng)的土地供應(yīng)量很少，而且出現(xiàn)了地王。那么，解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題，單靠稅收政策、金融政策是不能完全根本解決的。我們想，房地產(chǎn)健康、持續(xù)的發(fā)展，更重要的是要從大處著眼來解決中國(guó)的問題，才能使房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

那么，調(diào)控下的房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)什么情況呢？我的總結(jié)是一減一加，增速減緩，分化加劇。增速減緩，就使得未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間會(huì)比較大，新建住房交易量和二手房交易量約是8：2的關(guān)系，80%左右的房子交易是新建住房的交易，二手房交易不過20%左右，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的空間不是沒有，還是很大的。對(duì)比一下美國(guó)，91%的二手房交易，9%的新房交易，是完全不同的兩個(gè)概念。所以，我認(rèn)為空間很大。

但是，今年空間大，明年空間大，后年空間大，增長(zhǎng)可能就沒有了。所以，增速一定是減緩的，房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)速度不可能復(fù)制前十年的結(jié)局。但是，分化加劇，城市分化、企業(yè)分化。城市分化，我們一定要關(guān)注人口流動(dòng)趨勢(shì)，今天的中國(guó)有13億人，未來還有3億農(nóng)民工要進(jìn)城，由于中國(guó)有600多個(gè)城市，還有4000多個(gè)中小縣域、40000多個(gè)鎮(zhèn)，中國(guó)的人口規(guī)模大，不光是農(nóng)民工進(jìn)城影響了中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，那是次要的，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響更大的是中小城市人口向大城市集聚。

所以，城市分化的第一點(diǎn)是大城市房地產(chǎn)的發(fā)展，由于有需求的支撐，市場(chǎng)空間是比較大的。但是，我們要注意到一些四線城市或中小城市，可能下一步面臨著供給泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，這是必須要引起重視的。為什么？因?yàn)椋氖袌?chǎng)小，供應(yīng)量一旦下沉，馬上就會(huì)在短時(shí)間內(nèi)增加。

第二點(diǎn)是企業(yè)分化，中國(guó)房地產(chǎn)從過去到今天，大者恒大，強(qiáng)者恒強(qiáng)。今后，我認(rèn)為，過去那種有錢做房地產(chǎn)就能賺錢，無論什么企業(yè)投資房地產(chǎn)就能賺錢的格局可能不太容易再出現(xiàn)了，那些品牌美譽(yù)度高、專業(yè)化能力高的，今后的市場(chǎng)一定是他們的市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的空間是誰的？一定是品牌美譽(yù)度高，專業(yè)化能力強(qiáng)的企業(yè)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)提出了投資性需求之后，主要提出的需求是自住性需求，自住性需求對(duì)環(huán)境要求、功能要求是越來越高的，而專業(yè)化的開發(fā)企業(yè)，不一定是在全國(guó)美譽(yù)度高的品牌，在本地美譽(yù)度高的品牌也會(huì)有很好的發(fā)展前景。

以前有一些人過去搞高利貸，沒有投資過房地產(chǎn)，沒有專業(yè)的房地產(chǎn)知識(shí)，就去投資房地產(chǎn)，對(duì)專業(yè)上的判斷是錯(cuò)誤的，開發(fā)節(jié)奏完全是錯(cuò)誤了，進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)是很好的時(shí)機(jī)，但錯(cuò)失了房地產(chǎn)最輝煌的賺錢機(jī)會(huì)，現(xiàn)在反而被房地產(chǎn)市場(chǎng)套住了。所以，在過去大勢(shì)都向上的情況下，你不懂得房地產(chǎn)做房地產(chǎn)是賺錢的。但是，現(xiàn)在大勢(shì)已過去了，你不專業(yè)，就有可能被套牢。