每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 李玉敏 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 李玉敏 發(fā)自北京

今年三季度將迎來房地產(chǎn)信托的兌付高峰，而今年以來，近40款房地產(chǎn)信托提前清盤。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計，進(jìn)入7月以來，又有中誠信托和中融信托旗下共7款房地產(chǎn)信托提前清盤，涉及資金高達(dá)27.4億元。加上今年上半年提前清盤的33款，截至8月2日，共有40款房地產(chǎn)信托提前清盤。

分析認(rèn)為，房企融資成本降低，融資更加便利是近期房地產(chǎn)信托提前清盤的原因。但因房企參差不齊，余額仍高達(dá)6751.5億元的房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險不容小視。

提前清盤數(shù)量劇增

進(jìn)入7月后，房地產(chǎn)信托提前清盤的數(shù)量快速增加。僅中誠信托旗下就有5款，分別為吉林泰安股權(quán)投資、金科地產(chǎn)龍頭寺項目等項目。另外，中融信托旗下的桂林裕恒地和潤豐水尚項目也提前終止。

此前，中誠信托旗下的深圳紫園投資集合信托計劃、上海新城創(chuàng)宏投資集合信托計劃共6款產(chǎn)品已提前清盤。

用益信托分析師徐穎風(fēng)認(rèn)為，信托提前清盤不外乎兩種原因：一種是項目有問題，信托公司要求提前清盤。另一種是融資方不需要資金了。

以中融桂林裕恒地產(chǎn)房地產(chǎn)股權(quán)投資集合資金信托為例，該信托成立2011年7月29日，規(guī)模為3.3億元，計劃投資于廣西省桂林市七星區(qū)“冠泰·水晶城”。信托期限24個月，滿12個月可提前結(jié)束。2012年7月27日，中融信托發(fā)布公告稱公司決定提前終止該信托計劃。公告表示，信托計劃項下次級委托人桂林市冠泰房地產(chǎn)開發(fā)公司和桂林湘商房地產(chǎn)開發(fā)公司向中融信托購買其持有的桂林市裕恒房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的99%股權(quán)，并已支付全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款。

對于該信托提前終止的原因，中融信托的銷售人員解釋是：“因經(jīng)濟(jì)情況和外在的一些影響，為盡可能地減少投資者的損失就提前終止了。如果不提前終止的話，收益可能會下降。”而桂林市冠泰房地產(chǎn)開發(fā)公司的相關(guān)人士則表示對此不便置評。

有信托業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露：“目前來看，房地產(chǎn)信托提前清盤，信托公司擔(dān)憂風(fēng)險提前終止和房企想要降低融資成本這兩種情況都存在。具體個案要具體分析，在我看來融資方出于成本考慮提前要求終止的情況多一些。”

開發(fā)商融資渠道變多？

用益信托分析師徐穎風(fēng)認(rèn)為，不少項目都是融資方主動要求提前終止的，這其實說明開發(fā)商沒那么缺錢了。今年以來，利率明顯下滑，房企的融資成本低了。銀行給房企的貸款還是沒有明顯放松，但只要貨幣放松，變相流入房地產(chǎn)的資金就會增加。

另外一家信托公司內(nèi)部人士也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露：“目前利率正在下行，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本也在降低，自然就有很多房企選擇提前償還信托。相比之下，信托的融資成本還是比較高的，接近20%。”

8月1日，渣打銀行發(fā)布的一項報告表示，中國的房地產(chǎn)行業(yè)的確已開始復(fù)蘇，來自銀行和信托公司的融資成本正在下降，而因現(xiàn)金問題被迫低價銷售回籠資金的開發(fā)商已越來越稀少。

渣打表示，22家受訪房地產(chǎn)商認(rèn)為最近幾個月越來越容易獲得銀行貸款。另外，受兩次降息和銀行間融資成本降低影響，房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款的銀行平均利率從3月的8.8%降到了8.0%。

銷售的回暖加上融資成本的降低使得房企的流動性狀況也得以改善。報告顯示：“相比3月的9家，此次調(diào)查中13家開發(fā)商稱其項目中沒有未償付銀行貸款。6家受訪開發(fā)商認(rèn)為他們的同行現(xiàn)金充裕，而3月無一家受訪對象作此表述。不過，仍有9家開發(fā)商認(rèn)為若三個月內(nèi)銷量不能回升，地方開發(fā)商將面臨倒閉風(fēng)險。”

河南一家房地產(chǎn)公司的董事長卻表示，沒有發(fā)現(xiàn)銀行的房地產(chǎn)貸款放松。他說：“我從未從銀行申請到貸款，且銀行除了利率還有很多隱性的費用，成本也不低。”

上述董事長也表示，房企之間出現(xiàn)了分化，一部分可能會很容易地獲得融資，而很大一部分民營中小型房地產(chǎn)企業(yè)也面臨倒閉，應(yīng)該擔(dān)憂的就是這部分房企的還款狀況。

房地產(chǎn)信托減速

盡管一部分房企流動性較好，能提前還錢，但總體規(guī)模巨大的房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險仍不容忽視。

中國信托業(yè)協(xié)會7月底發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，二季度新增房地產(chǎn)信托規(guī)模為770.8億元，環(huán)比大幅增長74.43%，兌付規(guī)模卻達(dá)到885億元。截至二季度末，我國信托資產(chǎn)規(guī)模突破了5.5萬億元，創(chuàng)出歷史新高。房地產(chǎn)信托規(guī)模較一季度末減少了114.2億元，余額仍然高達(dá)6751.5億元。

用益信托工作室的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，從2012年開始，房地產(chǎn)信托到期規(guī)模迅速增加，進(jìn)入兌付高峰期。2013年上半年，半年到期規(guī)模超過1000億元。

北京某信托公司的高管卻對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“我不認(rèn)為房地產(chǎn)信托的兌付風(fēng)險會有多大，因為本身房地產(chǎn)信托的抵押率就不超過50%，很多的企業(yè)有資金都會提前歸集一部分資金。”

上述高管表示，信托本身就比較靈活，會隨著政策的導(dǎo)向而調(diào)整。房地產(chǎn)信托的發(fā)行需要銀監(jiān)會報備，銀監(jiān)會批準(zhǔn)的也主要是一些保障房項目。目前，很多信托公司開展房地產(chǎn)信托都會更加謹(jǐn)慎了，其所在的公司就準(zhǔn)備轉(zhuǎn)向經(jīng)營性物業(yè)。

有業(yè)內(nèi)人士向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者抱怨，雖然法律沒有對信托有“剛性兌付”的要求，但是一直以來，為了自身信譽和行業(yè)發(fā)展的考慮，即使有兌付不了的情況，信托公司也會用盡一切手段，甚至用自由資金來償還。這樣一來，信托公司就時時背負(fù)著巨大的壓力。

去年以來，隨著監(jiān)管部門的要求提高，加上不少信托公司的房地產(chǎn)信托占比也開始下降。中信信托2011年年報顯示，該公司根據(jù)宏觀調(diào)控政策和監(jiān)管要求，采取了更加審慎的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略。截至去年末，信托資產(chǎn)中，房地產(chǎn)業(yè)的余額為731.4億元，占比下降到18.29%。

用益信托也表示，同比增速已經(jīng)處于歷史低位，僅高于2007年上半年的-66%。以發(fā)行規(guī)模為例，2012年上半年同比增速為-51%，環(huán)比增速為-17%。同比增速下滑這么多，主要是因為同比基數(shù)太大，2011年上半年正好是發(fā)行規(guī)模的歷史最高值。

用益信托數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模最大的信托公司是中鐵信托，一共發(fā)行了82億元，緊隨其后的是，新華信托發(fā)行了80億元。而曾經(jīng)的房地產(chǎn)信托龍頭中融信托，已退出前十名。上半年，中融信托僅發(fā)行房地產(chǎn)信托17億元，名列16位。