編者按：7月5日晚間，央行宣布再次下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。在不到一個(gè)月的時(shí)間里，央行第2次降息。如此密度的降息，被視為對(duì)呈現(xiàn)回暖跡象的房地產(chǎn)市場(chǎng)新的利好。股市上，房地產(chǎn)板塊聞聲而動(dòng)，次日以全面飄紅報(bào)收。那么，在釋放流動(dòng)性下，房?jī)r(jià)是否真的像某些觀點(diǎn)認(rèn)為的那樣，將迎來(lái)報(bào)復(fù)式的上漲呢？

有專家表示，央行再度降息將改善房企融資環(huán)境，降低融資成本，但對(duì)樓市的直接效果有限，以價(jià)換量仍是下半年樓市的主基調(diào)

“央行又降息了，月供壓力更小一些，而且最近漲價(jià)趨勢(shì)非常明顯，所以我來(lái)看看房子，打算盡快買(mǎi)一套。但7日中央重申不能讓房?jī)r(jià)反彈之后，又想等一等，總之很糾結(jié)。”一位在通州某樓盤(pán)售樓處的看房者這樣告訴記者。

“最近看房的人越來(lái)越多，成交周期也縮短不少。”上述樓盤(pán)的銷售人員也向記者表示，“不過(guò)，購(gòu)房者主要還是怕房?jī)r(jià)漲得太快，此前的觀望者也都著急出手了”。

值得一提的是，央行二度降息之后，業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，樓市回暖已成事實(shí)，房?jī)r(jià)將再無(wú)降價(jià)的可能。對(duì)此，華遠(yuǎn)地產(chǎn)（600743）董事長(zhǎng)任志強(qiáng)再度一語(yǔ)驚人。任志強(qiáng)對(duì)媒體表示，降息對(duì)房地產(chǎn)會(huì)有一定影響，比如降低了生產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，降低了購(gòu)買(mǎi)人的支付成本，但降息與房地產(chǎn)沒(méi)有直接聯(lián)系。

“降息對(duì)樓市直接效果有限，但會(huì)加強(qiáng)市場(chǎng)回暖預(yù)期。從中央關(guān)于調(diào)控政策的最新態(tài)度和房企存貨負(fù)債比率來(lái)看，以價(jià)換量的銷售策略將仍是主流，但企業(yè)融資環(huán)境會(huì)有所放松，新增貸款的融資成本將會(huì)降低。” 中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

融資成本降低

28天前，時(shí)隔三年半之后央行首度降息時(shí)，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹曾稱，“終于降息了，奔走相告吧”。28天之后，央行的二度降息讓開(kāi)發(fā)商樂(lè)觀情緒再度升溫。

對(duì)此，本報(bào)記者從多位業(yè)內(nèi)人士處獲悉，不管降息對(duì)樓市是否起直接性的利好作用，但對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境將有所改善。

陳國(guó)強(qiáng)向記者表示，降息雖然是中央采取的宏觀層面的政策，但這種“大氣候”將影響房地產(chǎn)行業(yè)的“小氣候”。尤其對(duì)房企來(lái)說(shuō)，新增貸款的利息支出將會(huì)降低，也就是說(shuō)，新增融資成本降低，這對(duì)開(kāi)發(fā)商持續(xù)高企的資金成本無(wú)疑是一種利好趨向。

值得一提的是，央行降息后首日，地產(chǎn)股領(lǐng)漲兩市，其中合肥城建（002208）、宋都股份（600077）、上海新梅（600732）、大名城（600094）四股漲停，招保萬(wàn)金四龍頭漲幅均超4%，滬深兩市的140家房地產(chǎn)股票基本全面上漲。

由此來(lái)看，有分析人士向記者表示，降息顯然提振了投資者的信心，房企在股市也算揚(yáng)眉吐氣了一回。不過(guò)，該人士同時(shí)強(qiáng)調(diào)，雖然上述政策能夠成為房企過(guò)冬的助力因素，也釋放了一種回暖信號(hào)，但房企整體資金鏈還是趨緊，日子不見(jiàn)得好過(guò)多少，畢竟負(fù)債和庫(kù)存的雙高局面并未得到太大的改觀。

實(shí)際上，據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7成上市房企資金鏈緊張，其中15家房企負(fù)債率超80%。

上述分析人士進(jìn)一步向記者表示，雖然融資環(huán)境有所改善，但部分中小房企也難以受益，主要還是看房企在銀行的信貸額度是否有所提高。

對(duì)此，蘭德咨詢總裁宋延慶表示認(rèn)同。宋延慶指出，對(duì)房企影響大的是貸款額度，只要能貸下款來(lái)，利率高低企業(yè)都能接受。正如上述業(yè)內(nèi)人士所言，如果開(kāi)發(fā)商拿到的貸款額度有所松動(dòng)，拿到貸款的機(jī)會(huì)更高。此外，還要看樓市是否真正回暖，因?yàn)殇N售情況直接關(guān)乎開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流狀況。

房?jī)r(jià)將小幅提升

“降息最主要的推助力是加強(qiáng)樓市回暖預(yù)期。”陳國(guó)強(qiáng)向記者表示，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，降息和公積金的調(diào)整，可以減少月供，刺激其購(gòu)房心理。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者密集出手，現(xiàn)金回籠速度提升，緩解資金壓力。而對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，成交量的上揚(yáng)和土地市場(chǎng)回溫可以增加財(cái)政收入。

不過(guò)，陳國(guó)強(qiáng)同時(shí)向記者強(qiáng)調(diào)，房?jī)r(jià)大幅反彈的可能性不大。因?yàn)槭袌?chǎng)整體上還是供大于求的形勢(shì)，房企的庫(kù)存量依然很高。如果開(kāi)發(fā)商大幅提價(jià)，市場(chǎng)不見(jiàn)得會(huì)買(mǎi)賬，反而是開(kāi)發(fā)商會(huì)因此失守一部分市場(chǎng)份額。據(jù)此，陳國(guó)強(qiáng)預(yù)計(jì)，下半年開(kāi)發(fā)商依舊會(huì)采取以價(jià)換量的銷售策略。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部陳雪也認(rèn)為，不論是標(biāo)桿房企還是大型房企，今年的銷售策略都是加推中低端產(chǎn)品和以價(jià)換量，其上半年成交均價(jià)同比明顯回落。其中，萬(wàn)科下降了10.3%，富力下降了21.4%，碧桂園下降了2.9%。因此，將由以價(jià)換量促成成交量回升，其漲價(jià)的基礎(chǔ)較為薄弱。

日前，華潤(rùn)置地高層曾向媒體表示，下半年華潤(rùn)依舊采取以“跑量”為主的銷售模式。萬(wàn)科保利等知名房企也曾向記者表示，消化庫(kù)存，加快現(xiàn)金回籠仍是公司下半年的第一要?jiǎng)?wù)。

不過(guò)，陳國(guó)強(qiáng)進(jìn)一步表示，不排除某些房企提升旗下賣(mài)的好的項(xiàng)目的價(jià)格，減小優(yōu)惠幅度，尤其一些資金壓力不大的房企將會(huì)放緩優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目銷售節(jié)奏。

除此之外，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的回升如果可以持續(xù)3-6個(gè)月，將使開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面緊張的局面得到緩解，這也就意味著成交量的回暖會(huì)逐步傳導(dǎo)到整個(gè)房地產(chǎn)投資，大型開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)主動(dòng)加快開(kāi)工節(jié)奏。而且從7月初土地市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，部分龍頭房企已經(jīng)率先做出反應(yīng)，土地市場(chǎng)上抄底動(dòng)作頻繁。

宋延慶則直言，降息將更多地改變投資和購(gòu)房預(yù)期，政府最好輔以防漲價(jià)政策。