在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)投資一直扮演著中流砥柱的角色，在調(diào)控政策并未實(shí)質(zhì)性放松的情況下，今年以來房價略有調(diào)整，但地產(chǎn)股一直維持相對強(qiáng)勢的走勢，其背后的支撐因素不外乎來自政策與基本面的邊際改善，昨日晚間央行“意外”降息，更是對地產(chǎn)股構(gòu)成實(shí)質(zhì)性利好；而廣譜利率的下行也有助于地產(chǎn)股的估值回歸。

市場人氣渙散

地產(chǎn)獨(dú)撐門面

在隔夜外圍股市大漲的情況下，昨日滬深A(yù)股卻高開低走，大盤縮量調(diào)整，滬綜指失守2300點(diǎn)，顯示當(dāng)前市場人氣渙散，謹(jǐn)慎觀望情緒彌漫。不過，就在市場“跌聲”一片的情況下，地產(chǎn)股成為了市場中為數(shù)不多的上漲品種，也正是在地產(chǎn)板塊的勉強(qiáng)支撐下，A股尾盤跌幅沒有進(jìn)一步擴(kuò)大。

具體來看，昨日申萬房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)上漲0.47%，在所有行業(yè)板塊中漲幅居前。板塊內(nèi)個股更是漲多跌少，華聯(lián)控股(000036)、香江控股(600162)、沙河股份(000014)分別上漲6.53%、4.13%和3.96%。如果將時間周期進(jìn)一步拉長，今年年初以來，累計漲幅超過50%的地產(chǎn)股多達(dá)18只，當(dāng)然，其中的大部分個股仍然是小市值品種，或多或少沾點(diǎn)“概念”，如金改、重組、涉礦等等。不過，作為傳統(tǒng)地產(chǎn)龍頭的“招保萬金”今年同樣取得了可觀的收益，其中，萬科A、保利地產(chǎn)(600048)、招商地產(chǎn)(000024)和金地集團(tuán)(600383)分別累計上漲了20%、36.40%、40.44%和38.38%，換言之，作為一般投資者，如果不去博弈小市值品種的股價高彈性，而是穩(wěn)健持有四大地產(chǎn)龍頭股，其今年的累計收益應(yīng)該至少達(dá)到20%。

預(yù)期改善催生結(jié)構(gòu)“牛市”

今年以來，滬綜指累計上漲4.26%，而申萬房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)同期上漲24.86%，毫無疑問，地產(chǎn)板塊在2012年已走出了結(jié)構(gòu)性的牛市，其在今年以來的屢次調(diào)整中均表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗跌性，并且每當(dāng)指數(shù)呈現(xiàn)出略微企穩(wěn)的態(tài)勢時，地產(chǎn)板塊又成為了市場反彈的領(lǐng)軍人物，毫無疑問，支撐地產(chǎn)板塊持續(xù)走強(qiáng)的背后是資金源源不斷地涌入。而資金緣何如此鐘情地產(chǎn)股？這背后的原因究竟為何？

這或主要來自于三方面變量的邊際改善。首先，較低的估值為地產(chǎn)股提供了厚厚的“安全墊”。根據(jù)wind統(tǒng)計，截至6月7日，A股中房地產(chǎn)板塊整體市盈率為15.87倍，市凈率為2.17倍，盡管并非歷史低點(diǎn)，但仍未走出估值的歷史底部區(qū)域。當(dāng)然，如果僅僅是靜態(tài)地看估值水平無異于刻舟求劍，因此需要從業(yè)績增長的角度對地產(chǎn)股進(jìn)行甄別，而根據(jù)統(tǒng)計，一季度房地產(chǎn)板塊整體營業(yè)總收入同比增長率為7.39%，其中房地產(chǎn)開發(fā)子行業(yè)同比增長9.15%，整個房地產(chǎn)板塊的凈利潤同比增長率卻為-2.54%，不過，相較于其他周期性行業(yè)，地產(chǎn)的業(yè)績降幅相對較小。隨著利率的持續(xù)下行，其財務(wù)費(fèi)用將逐漸降低，地產(chǎn)股二、三季度業(yè)績恢復(fù)同比增長是大概率事件。而根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的商品房銷售額以及銷售面積數(shù)據(jù)測算，3月份單月全國商品房成交均價為5498元/平方米，4月份單月均價達(dá)到5930元/平方米，環(huán)比上漲8%。搜房網(wǎng)、新浪地產(chǎn)也顯示4、5月份一線城市很多樓盤環(huán)比漲價，整個地產(chǎn)行業(yè)的景氣度在回升，這是客觀事實(shí)。

其次，近年來對地產(chǎn)板塊走勢影響最為顯著的變量并非基本面的改變，而是政策變量。目前來看，未來政策進(jìn)一步收緊的空間相對較小，而部分地區(qū)為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)增長，不排除將對地產(chǎn)調(diào)控適度微調(diào)，以部分釋放潛在的剛性需求。盡管微調(diào)的力度料將有限，但作為長期壓制在地產(chǎn)股頭上的政策大棒，其只要不會進(jìn)一步收緊，就會對地產(chǎn)股產(chǎn)生一定的提振作用。

最后，廣譜利率的下行將進(jìn)一步刺激地產(chǎn)剛需的回升。事實(shí)上，今年以來，廣譜利率一直處于持續(xù)下行的趨勢之中，盡管這種幅度尚不明顯，但在連續(xù)3次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率之后，銀行間流動性的寬裕已有所顯現(xiàn)。不過，由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的不振，貸款需求始終未能有效放大，這就使得流動性無法從銀行間有效地傳導(dǎo)至民間。在此背景下，廣譜利率雖有下行，但其下行的空間仍然巨大，而降息無疑是最為直接有效的手段。毫無疑問，此前降息的預(yù)期對地產(chǎn)股一直起到了支撐的作用。昨日晚間央行宣布存貸款利率降息25個基點(diǎn)，降息預(yù)期終得以兌現(xiàn)，甚至其時點(diǎn)略超預(yù)期，顯然這將會刺激地產(chǎn)剛需的迅速回升。實(shí)際上，今年一季度以來流動性轉(zhuǎn)好以及首套房利率回歸基準(zhǔn)甚至降至8.5折等因素的刺激，前5月樓市已經(jīng)在底部企穩(wěn)、回暖，而在降息春風(fēng)的沐浴下，這一向好趨勢將在二、三季度延續(xù)。

當(dāng)然，對地產(chǎn)股而言，最大的風(fēng)險仍然來自于政策。如果事實(shí)證明管理層對于經(jīng)濟(jì)增長放緩的忍耐度確實(shí)顯著提升，而期間房價反彈幅度又過大的話，不排除地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步收緊的可能?？梢?，房價的大幅反彈對地產(chǎn)股而言將是最大的系統(tǒng)性風(fēng)險。