每經(jīng)編輯 王海慜 每經(jīng)記者 胡廷虹 趙陽戈 發(fā)自深圳、上海    

王海慜 每經(jīng)記者 胡廷虹 趙陽戈 發(fā)自深圳、上海

樓市的結(jié)構(gòu)性變化已經(jīng)影響到房企業(yè)績。

昨日（4月23日），萬科公布今年一季度業(yè)績，今年前3個(gè)月，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入103.5億元，凈利潤14.0億元，同比分別增長29.8%和15.8%。但萬科一季度銷售金額310.7億元，與2011年同期355.1億元相比下降12.5%，這是2007年以來，萬科一季度銷售金額首次出現(xiàn)下降。而保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)均因合作項(xiàng)目結(jié)算較多，導(dǎo)致一季度凈利潤同比出現(xiàn)逾兩成的下滑。

值得注意的是，受房地產(chǎn)調(diào)控的影響，萬科一季度銷售均價(jià)和毛利率出現(xiàn)同比下降，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性變化趨勢漸顯。萬科一季度中小戶型的占比已微升至90%。此前，不少業(yè)界人士在接受記者采訪時(shí)均表示，今年房企變化趨勢是一線城市銷售收入下降，剛需產(chǎn)品成為市場主導(dǎo)。

房企業(yè)績分化明顯

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，今年前3個(gè)月，萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積300.9萬平方米，銷售金額310.7億元，同比分別下降了0.95%和12.5%。公司一季度銷售均價(jià)約為10325.69元/平方米。

而在去年同期，萬科分別實(shí)現(xiàn)銷售面積和銷售金額303.8萬平方米和355.1億元，銷售均價(jià)為11688.61元/平方米。

此外，一季度萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入103.5億元，凈利潤14.0億元，同比分別增長29.8%和15.8%。截至一季度末，萬科合并報(bào)表范圍內(nèi)有1304萬平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額合計(jì)約1389億元。

同時(shí)，公司2012年業(yè)績鎖定性得到了進(jìn)一步的強(qiáng)化。一季度期末，公司預(yù)收賬款為1223.63億元，較2011年年末增加112.6億元。截至一季報(bào)期末，公司合并報(bào)表范圍內(nèi)有1304萬平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額合計(jì)約1389億元，較年初進(jìn)一步增長。

自從萬科總裁郁亮提出萬科“現(xiàn)金為王”的策略之后，為緩解償債資金壓力，確保經(jīng)營安全，萬科回籠資金的速度加快。一季度，萬科經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額12.8億元，同比大增164.81%。截至一季度末，萬科持有的貨幣資金由年初的342.4億元增長至390.5億元，短期借款和一年內(nèi)到期長期借款則由年初的235.7億元下降至178.0億元。不過值得注意的是，公司一季度的長期借款較期初增長較多，由期初的209.72億元增至期末的312.6億元。

對此，萬科董事會(huì)秘書譚華杰表示，市場調(diào)整期，最重要的是確保經(jīng)營的穩(wěn)健性。萬科會(huì)繼續(xù)鞏固自身優(yōu)勢，堅(jiān)持積極銷售、謹(jǐn)慎投資的策略，靈活應(yīng)對市場變化。

除了萬科今年一季度業(yè)績表現(xiàn)還算穩(wěn)健之外，其他一些房企此前紛紛公布業(yè)績預(yù)虧公告，業(yè)績分化趨勢進(jìn)一步明顯。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至4月15日，滬深兩市共有33家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布了一季度業(yè)績預(yù)告，其中預(yù)虧房企占比達(dá)70%。

4月18日，招商地產(chǎn)發(fā)布的今年一季報(bào)顯示，一季度公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入36.06億元，同比增長27.3%，但凈利潤同比下降23.53%。

而恒大地產(chǎn)今年一季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額82.6億元，同比下降58.3%。與萬科、恒大銷售業(yè)績表現(xiàn)不同的是，佳兆業(yè)第一季度實(shí)現(xiàn)累計(jì)合約銷售額人民幣27億元，同比增長124%。

市場結(jié)構(gòu)性變化顯現(xiàn)

作為行業(yè)龍頭，萬科一舉一動(dòng)的變化和市場表現(xiàn)都會(huì)吸引業(yè)界的關(guān)注。

年報(bào)顯示，2011年萬科A實(shí)現(xiàn)銷售面積1075.3萬平方米，銷售金額1215.4億元。以此算來，一季度萬科A銷售額約為去年全年的1/4。而2011年，萬科A一季度的累計(jì)銷售面積為303.8萬平方米，累計(jì)銷售額為355.1億元，占比近全年銷售業(yè)績的三成。盡管兩相對比，銷售面積相差無幾，但銷售均價(jià)卻相差了近1400元/平方米。由此可見，一季度萬科A“以價(jià)跑量”的跡象明顯，一季度均價(jià)已較去年同期下降超過一成。

同時(shí)，萬科一季度結(jié)算均價(jià)也出現(xiàn)下滑，報(bào)告期實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積75.4平方米，結(jié)算收入101.3億元，同比分別增長83.3%和32.1%。

針對一季度結(jié)算均價(jià)同比下降的情況，譚華杰表示，這主要因?yàn)槿ツ暌患径鹊慕Y(jié)算均價(jià)存在一定的特殊性。去年一季度，萬科在上海、廣州、深圳這3個(gè)核心城市的結(jié)算金額占比達(dá)到80%，導(dǎo)致其結(jié)算均價(jià)顯著高于其他季度，相對而言，今年一季度公司結(jié)算資源的分布比較均衡，結(jié)算均價(jià)也更接近去年的整體水平。受此因素影響，結(jié)算收入的同比增幅低于結(jié)算面積的增幅。

同時(shí)，譚華杰還指出，受結(jié)算資源結(jié)構(gòu)、市場調(diào)整等因素影響，萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率由去年同期的35.0%下降至30.8%，減少了4.2個(gè)百分點(diǎn)，略高于去年全年28.8%的水平。

實(shí)際上，從萬科一季度業(yè)績指標(biāo)變化不難看出，受樓市調(diào)控政策兩年多的影響，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性變化已經(jīng)顯現(xiàn)。

不過萬科指出，1月份，北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州這14個(gè)城市的住宅成交面積達(dá)到了2006年以來的最低點(diǎn)，同比降幅達(dá)72%。

在樓市成交低迷之下，剛需占據(jù)了市場成交的主要力量。在樓市調(diào)控重壓之下，包括萬科、招商、中海、恒大等房企在內(nèi)紛紛調(diào)整了產(chǎn)品銷售結(jié)構(gòu)，加大剛需項(xiàng)目推盤量，加強(qiáng)對剛需客戶的爭奪。

譚華杰表示，市場由自住型需求主導(dǎo)的特征日益明顯。今年一季度，萬科所銷售的產(chǎn)品中，144平方米以下戶型占比進(jìn)一步微升至90%，而2011年一季度萬科銷售的144平方米以下的中小戶型的比例為87%。

而隨著“五一”假期的臨近，開發(fā)商加速去庫存推盤的暗流已經(jīng)開始涌動(dòng)。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從佳兆業(yè)獲悉，佳兆業(yè)將推出100億元?jiǎng)傂桧?xiàng)目。深圳萬科也將在今年的深圳春交會(huì)上攜眾多針對首次置業(yè)者的項(xiàng)目參展。