每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

在一、二手房成交量連續(xù)多月創(chuàng)新低之后，上海調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，或許能給市場帶來新的希望。

昨日（2月16日），上海市房管部門出臺新標(biāo)準(zhǔn)，可享受優(yōu)惠政策的普通住房，應(yīng)同時滿足三個標(biāo)準(zhǔn)：五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等為普通住房；單套建筑面積在140平方米以下；實際成交價格方面，應(yīng)低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于330萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于200萬元/套，外環(huán)線以外的低于160萬元/套。

上海同策咨詢物業(yè)顧問有限公司據(jù)此測算，將有39%的準(zhǔn)購房者會因為新標(biāo)準(zhǔn)的出臺而受益。

不過，業(yè)內(nèi)對新的普通住房標(biāo)準(zhǔn)出臺后的市場預(yù)期并不樂觀。此前，《上海樓市》周刊曾就普通住房標(biāo)準(zhǔn)放寬，對上海在售的300多個樓盤進(jìn)行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)提高后，外環(huán)內(nèi)符合上述標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)量極少。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》首席評論員葉檀也認(rèn)為，上海樓市不會因為此次標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整而走暖，因為投資客已被限購，對他們的影響不大。

在多數(shù)專家看來，此次政府調(diào)整普通住房與救市無關(guān)，保證剛需成交量是主要目的，政策對于中低端購房者來說是一個利好。漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡就稱，“這對持續(xù)低迷的上海樓市來說是一個利好消息，基于普通住房可以享受的部分稅費(fèi)優(yōu)惠，剛需購房者將從中直接受益。”

利空高檔商品房？

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，上海此前曾發(fā)布過3次普通住房標(biāo)準(zhǔn)，除第一次是提高契稅，第二、三次都旨在減免契稅。由于標(biāo)準(zhǔn)不斷提高，減免的契稅額也不斷增加。根據(jù)同策的測算，以一套內(nèi)環(huán)內(nèi)300萬元的房子為例，2008年的交易稅費(fèi)可少繳3萬元，而現(xiàn)在可少繳4.5萬元。

相應(yīng)地，內(nèi)外環(huán)間、外環(huán)外的商品住房交易稅費(fèi)都較2008年有大幅減少。據(jù)該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，以外環(huán)外150萬元的房子為例，現(xiàn)在交易稅費(fèi)可少繳2.25萬元。

即便如此，因此而受益的開發(fā)商或許并不多。

此前，《上海樓市》周刊對普通住房標(biāo)準(zhǔn)提高以后，上海新“晉升”為普通住房的樓盤進(jìn)行過調(diào)查，發(fā)現(xiàn)符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的并不多。而在黃浦、三林等板塊，符合這一標(biāo)準(zhǔn)的樓盤，甚至只有一兩個。

值得一提的是，上海昨日發(fā)布的上述普通住房新標(biāo)準(zhǔn)，比之前的預(yù)測更為苛刻，除延續(xù)對總價的限制外，還多了一條規(guī)定，單價必須低于均價1.44倍以下。

漢宇地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理付偉認(rèn)為，這一標(biāo)準(zhǔn)既考慮的單價，也考慮了總價，有利于進(jìn)一步把高檔商品房排除在普通住房標(biāo)準(zhǔn)之外。對于高檔商品房來說，這一標(biāo)準(zhǔn)的出臺，會是一個利空。他認(rèn)為，外環(huán)以外區(qū)域，可能會有更多的非普通住房達(dá)標(biāo)成為普通住房。

或促進(jìn)二手房成交

根據(jù)新的標(biāo)準(zhǔn)，上海同策咨詢物業(yè)顧問有限公司測算認(rèn)為，將有39%的準(zhǔn)購房者會受益。而上海上一次（2008年底）提高普通住房的標(biāo)準(zhǔn)時，僅令25%的購房群體受益。

不過此前，在搜房網(wǎng)對上述政策所做的預(yù)測研討會上，中國指數(shù)研究院高級分析師章惠峰認(rèn)為，標(biāo)準(zhǔn)的提高，可減少一些購房人的支出，但是對市場不會有很大的促進(jìn)作用。

上海中原地產(chǎn)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍也認(rèn)為，因為上述標(biāo)準(zhǔn)而入市的購房群體會非常有限。

有業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，真正因上述標(biāo)準(zhǔn)提高受益的，可能是改善型的置換客。由于普通住房標(biāo)準(zhǔn)的變化，這些急于賣出房屋，用回籠資金換新房的購房者在售出房屋時，有了更多的議價空間；而購買他們房產(chǎn)的客戶，也會因為普通住房標(biāo)準(zhǔn)的提高，減少更多的稅費(fèi)。

21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師羅寅申以上海內(nèi)環(huán)內(nèi)一套89平方米、總價300萬元的房源計算該房屋在普通商品房標(biāo)準(zhǔn)提高后買賣雙方的稅負(fù)變化，發(fā)現(xiàn)新標(biāo)準(zhǔn)可以為買賣雙方最少節(jié)約14.5萬元。由此看來，上述政策對促進(jìn)二手房交易量較為有利。

在羅寅申看來，上述標(biāo)準(zhǔn)的出臺，使得二手房的成交量可以增加20%。

付偉則預(yù)計，3月份市場成交量會有集中釋放，特別是二手房市場可能出現(xiàn)一波簽約小高峰。

上海普通住房新標(biāo)準(zhǔn)

□五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等為普通住房□單套建筑面積在140平方米以下□實際成交價格：應(yīng)低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，內(nèi)環(huán)線內(nèi)的低于330萬元/套，內(nèi)外環(huán)線之間的低于200萬元/套，外環(huán)線外的低于160萬元/套