昨日地產(chǎn)龍頭萬科A開盤7.56元，低開幅度超過3%，最低探底7.43元，最終報收7.77元，跌幅1.91%，上周積極護盤的地產(chǎn)股本周一的表現(xiàn)差強人意。分析人士指出，房地產(chǎn)宏觀政策或有微調(diào)，而作為行業(yè)一線高周轉(zhuǎn)龍頭，公司現(xiàn)金儲備豐富的萬科A則身負引領(lǐng)地產(chǎn)再度崛起重擔。

首先，信托資金或倒逼政策微調(diào)

國泰君安《房地產(chǎn)信托保兌付：2012資金鏈第一場雪》的研究報告顯示，房地產(chǎn)信托本金到期兌付第一個高峰期是2-3月，據(jù)不完全統(tǒng)計，2012年總到期規(guī)模1758億元，其中7月為年度高峰，達504億元。一季度366億元，二季度368億元，三季度716億元，四季度309億元。其監(jiān)測的30家在滬深兩市上市的房企，2012年到期的項目數(shù)達61個，到期規(guī)模為318億元，從3月開始進入償付高峰。其中1月到期27億元、3月39億、5月47億、7月44億、11月38億、12月49億。而2012年到期規(guī)模較大的有中華企業(yè)(600675,股吧)、萬科、金地集團(600383,股吧)、福星股份(000926,股吧)、陽光城等，分別為44億、43億、24億、20億、18億。從信托占有息負債比例、信托占現(xiàn)金比例看，相對償付壓力較大的有陽光城、中華企業(yè)，分別達到177%、1111%和89%、437%。

分析人士認為，很多信托資金委托方為了保障自身的利益，往往通過金融機構(gòu)進行操作。由于環(huán)節(jié)眾多，所以實際上信托的成本非常之高，可以說很多的信托資金如果加上中間費用及各種雜費都應(yīng)屬于高利貸之列。更可怕的是，許多信托資金在進入地產(chǎn)業(yè)時，與地產(chǎn)公司簽訂的都有類似對賭的商業(yè)條款，很多委托方在房企能正常還款時，扮演的都是財務(wù)投資者的角色，而一旦房企無法正常還款，委托方則馬上轉(zhuǎn)變?yōu)轫椖康目毓煞?，直接參于項目的?jīng)營管理和資產(chǎn)處置。所以，不少房企往往在面臨信托的還貸壓力時，寧可選擇降價賣房還債，也不愿喪失項目的操盤權(quán)。

值得注意的是，在信托、房地產(chǎn)貸款等本金集中到期、銷售回籠暗淡等壓力下，存有開發(fā)商資金鏈斷裂的風(fēng)險，而房價下調(diào)力度涉及銀行的金融安全，甚至影響到社會的安定穩(wěn)定，或倒逼房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的微調(diào)和局部放松。

其次，歷史總是驚人地相似

2009年，當美國的次貸危機發(fā)生后，國內(nèi)被迫暫停對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，實行貨幣的量化寬松政策，隨后地產(chǎn)股迎來了又一波的行情。

而今種種跡象表明2012年全球貨幣寬松正孕育中。首先，美聯(lián)儲把接近零的短期利率至少維持到2014年年底，較此前預(yù)計的時間2013年要更長，這或?qū)⒔o美國經(jīng)濟的緩慢復(fù)蘇提供一臂之力。在美聯(lián)儲邁出設(shè)定通脹目標的歷史性一步，并承諾維持低利率更久時間后，日本央行做出相應(yīng)舉動的壓力與日俱增，不過目前日本央行似乎仍傾向于準備只在必要時采取行動，市場預(yù)期其政策利率將維持在0-0.1%不變。而英國央行(BOE)也在上周四如預(yù)期擴大量化寬松(QE)規(guī)模至3250億英鎊，以期提振脆弱的經(jīng)濟。同時宣布維持官方銀行利率在0.50%不變。英國央行的這一措施讓目前英國的經(jīng)濟將起到一定的支撐作用，這令英鎊大幅攀升。此外，澳洲聯(lián)儲曾在2011年11月和12月連續(xù)兩次降息，把基準利率從4.75%降至4.25%。

摩根大通2012年全球展望報告中指出，2012年全球貨幣政策將普遍寬松，預(yù)計新興市場9國央行將采取降息行動。但是，其他央行將受到本幣走軟的約束。由于中國沒有進行任何利率調(diào)整，預(yù)計新興市場政策利率下調(diào)的合計幅度將僅為30個基點。

分析人士指出，歐債危機目前難言了解，全球性貨幣寬松環(huán)境正孕育中，截至目前，國內(nèi)經(jīng)濟仍難擺脫對房地產(chǎn)行業(yè)的依存度，而新興產(chǎn)業(yè)的培育還需一段時間，房地產(chǎn)宏觀政策或微調(diào)的預(yù)期漸起。