每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京

就在同行們深陷流動(dòng)性緊張，紛紛儲(chǔ)糧過冬之際。孫宏斌率領(lǐng)的融創(chuàng)中國(guó)卻四處出擊，僅近四個(gè)月，融創(chuàng)中國(guó)就4次出手，共斥資近45億元拿地或買項(xiàng)目。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2011年至今，融創(chuàng)中國(guó)花費(fèi)了約87億元跑馬圈地逆市擴(kuò)張。

融創(chuàng)中國(guó)逆市擴(kuò)張的底氣或主要來自于其良好業(yè)績(jī)，2011年融創(chuàng)中國(guó)業(yè)績(jī)逆市同比大漲130%，達(dá)到192億元。曾經(jīng)因高速擴(kuò)張而跌倒過一次的孫宏斌，此番高舉擴(kuò)張大旗，自然引來多方關(guān)注，融創(chuàng)中國(guó)能承受逆市擴(kuò)張帶來的不確定性嗎？

逆市擴(kuò)張

去年9月起，以萬(wàn)科、富力、碧桂園、雅居樂、合景泰富、首創(chuàng)置業(yè)等為代表的國(guó)內(nèi)部分一、二線房企銷售額開始步入“同比降價(jià)”時(shí)代，樓市冷風(fēng)勁吹。隨后的11月中旬，萬(wàn)科總裁郁亮喊出“冬天論”，一時(shí)間過冬成為開發(fā)商們的主旋律。

中房信克而瑞評(píng)論員黃丹為房企開出的過冬術(shù)即少拿地、緩建房、快賣房，其中少拿地與緩建房是為了減少開支，快賣房是為了迅速回收資金。

但與同行們大舉過冬盾牌形成強(qiáng)烈對(duì)比的是，在樓市集體嚴(yán)寒之下，孫宏斌率領(lǐng)的融創(chuàng)中國(guó)卻高舉戰(zhàn)旗，正不斷逆市攻城掠地。自去年9月以來的近4個(gè)月內(nèi)，孫宏斌已4次出手，分別于9月16日，聯(lián)營(yíng)公司保利融創(chuàng)以29.9億元獲取天津棉二地塊，融創(chuàng)中國(guó)擁有49%的權(quán)益；9月27日，融創(chuàng)中國(guó)附屬公司融創(chuàng)置地14.5億元摘得首鋼融創(chuàng)掛牌出讓的50%股權(quán)，從而100%擁有西山壹號(hào)院項(xiàng)目；12月16日，融創(chuàng)中國(guó)附屬公司融創(chuàng)奧城、融創(chuàng)恒基與方興地產(chǎn)旗下子公司上海拓豐以30.67億元獲得北京朝陽(yáng)區(qū)來廣營(yíng)地塊，融創(chuàng)中國(guó)擁有49%的權(quán)益；1月5日，融創(chuàng)中國(guó)宣布，融創(chuàng)中國(guó)全資附屬公司融創(chuàng)置地與綠城中國(guó)全資子公司綠城地產(chǎn)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以5100萬(wàn)元獲取湖濱置業(yè)51%股權(quán)。

雖然《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在與融創(chuàng)中國(guó)相關(guān)人士的溝通中，對(duì)方表示沒有統(tǒng)計(jì)過四次出手的合計(jì)花費(fèi)。但如果僅按照合作開發(fā)地塊的權(quán)益占比來計(jì)算 （現(xiàn)實(shí)中仍存在其他因素影響地塊權(quán)益占比），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》粗略統(tǒng)計(jì)后得出，孫宏斌4次出手的合計(jì)出資額為44.69億元。換句話說，去年9月以來，孫宏斌在逆市擴(kuò)張過程中已投入了近45億元資金。

在整個(gè)2011調(diào)控年，融創(chuàng)中國(guó)的逆市擴(kuò)張一直在高調(diào)進(jìn)行。除了以上四次出手，融創(chuàng)中國(guó)相關(guān)公告資料顯示，2011年上半年該公司以合計(jì)41.90億元分別于天津與重慶拿下4幅和1幅地塊。因此2011年至今，融創(chuàng)中國(guó)花費(fèi)了約87億元拿地或購(gòu)買項(xiàng)目，以擴(kuò)張版圖，而2010年，融創(chuàng)中國(guó)全年銷售額為83億元。

就在上月底，孫宏斌仍對(duì)外高調(diào)宣稱：“還要買地”。

否認(rèn)抄底

對(duì)于公司逆市大舉拿地的舉動(dòng)，融創(chuàng)中國(guó)營(yíng)銷中心總經(jīng)理張強(qiáng)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者否認(rèn)了“抄底”一說。張強(qiáng)認(rèn)為，“一方面，目前的樓市前景仍不明朗，一塊地的價(jià)格是不是觸底了，誰(shuí)也不知道。其次，公司堅(jiān)持高端開發(fā)戰(zhàn)略，因此市場(chǎng)上出現(xiàn)了優(yōu)質(zhì)且稀缺的地塊，而地塊的屬性適合公司的高端開發(fā)定位，公司就得出手，畢竟一些優(yōu)質(zhì)地塊的上市時(shí)間不是公司能決定的，但卻是不可復(fù)制的。”

不過張強(qiáng)也坦言，鑒于行業(yè)低迷，今年上半年和去年下半年確實(shí)是有實(shí)力的房企拿地或收購(gòu)的好時(shí)機(jī)。以天津棉二地塊為例。2011年9月16日融創(chuàng)中國(guó)聯(lián)手保利以29.9億元的底價(jià)取得。據(jù)悉，早在2008年時(shí)，融創(chuàng)中國(guó)就盯上了這個(gè)地塊。融創(chuàng)中國(guó)執(zhí)行董事遲迅認(rèn)為，如果當(dāng)時(shí)獲取這塊地，土地出讓金至少在40億元，而最終該地塊的成交價(jià)為29.9億元，相當(dāng)于目前拿地，僅地價(jià)就省了10億元。

融創(chuàng)中國(guó)相關(guān)人士向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹說，1月5日公司從綠城中國(guó)手中收購(gòu)的無錫地塊，也算是低價(jià)收購(gòu)行為。2009年8月，綠城中國(guó)以29億元將該地王項(xiàng)目拿下，折合樓面價(jià)約5490元/平方米。以目前的行情來看，拿地價(jià)格非常合理，因?yàn)槟壳霸擁?xiàng)目周邊地塊樓面價(jià)已超過8000元/平方米。

值得注意的是，行業(yè)過冬背景下，融創(chuàng)中國(guó)逆市擴(kuò)張的行為并非個(gè)案。有統(tǒng)計(jì)顯示，去年12月，全國(guó)逾200億元資金流向土地市場(chǎng)。而在這股買地潮中，具備資金優(yōu)勢(shì)的大型房企當(dāng)仁不讓地扮演主角，其中不乏保利、中化方興、招商地產(chǎn)、北京城建等身影。

風(fēng)險(xiǎn)幾何？

幾年前，孫宏斌帶領(lǐng)下的順馳曾經(jīng)以趕超萬(wàn)科作為自己的目標(biāo)，最終卻因擴(kuò)張過快，忽略風(fēng)險(xiǎn)而敗北。因此，融創(chuàng)中國(guó)此番逆市擴(kuò)張，同樣引發(fā)行業(yè)關(guān)注。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，2011年12月16日，融創(chuàng)中國(guó)聯(lián)手方興地產(chǎn)拿下北京來廣營(yíng)地塊消息傳出后，當(dāng)天融創(chuàng)中國(guó)股價(jià)下跌4.43%，表明資本市場(chǎng)對(duì)房企弱市拿地的舉動(dòng)并不看好。

隨后孫宏斌對(duì)此回應(yīng)稱，買地后，可能短期內(nèi)會(huì)增加公司負(fù)債率，增加人們的擔(dān)心，出現(xiàn)“一買地股票就可能跌”的情形，但“投資融創(chuàng)就是相信我們?cè)谄D難的時(shí)候能做出艱難的決策，堅(jiān)信我們做的就是對(duì)的決策”。

融創(chuàng)中國(guó)執(zhí)行董事遲迅則向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者解釋，2011年公司業(yè)績(jī)出色，出貨速度加快，因此需要大量地塊補(bǔ)進(jìn)；另一方面，公司良好的銷售業(yè)績(jī)也為公司拿地提供了充足的資金流支持，目前公司不存在資金緊張現(xiàn)象。

融創(chuàng)中國(guó)發(fā)給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的2011年12月公司簡(jiǎn)訊數(shù)據(jù)顯示，2011年融創(chuàng)中國(guó)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額192億元，其中合同銷售金額為177億元，預(yù)訂合同金額為15億元。相較于2010年全年83億元的業(yè)績(jī)，融創(chuàng)中國(guó)2011年業(yè)績(jī)同比大增130%。而中房產(chǎn)信息集團(tuán)發(fā)布的《2011年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)年度銷售TOP50排行榜》的信息顯示，去年銷售額位列前50位的房企銷售額平均同比增長(zhǎng)率僅為19%。

張強(qiáng)同時(shí)補(bǔ)充說，早在去年3月，孫宏斌就為2011年的融創(chuàng)中國(guó)訂下了“逆市飛揚(yáng)，跑贏大市”的逆冬戰(zhàn)略。但鑒于以往的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，“逆市飛揚(yáng)”的逆冬戰(zhàn)略中，孫宏斌最強(qiáng)調(diào)的基石就是現(xiàn)金流的健康性。“離開了現(xiàn)金流的健康性，單純數(shù)量方面的逆市飛揚(yáng)就不具備可持續(xù)性。”為此，融創(chuàng)中國(guó)制定發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)，孫宏斌極為注重風(fēng)險(xiǎn)平衡，他的風(fēng)險(xiǎn)管理策略就是即使年度僅完成年初預(yù)設(shè)銷售目標(biāo)的六成，公司也可以承受相關(guān)壓力。

有相關(guān)人士私下向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，目前融創(chuàng)中國(guó)的孫宏斌與順馳時(shí)期相比，相同點(diǎn)在于還是那個(gè)崇尚進(jìn)攻的孫宏斌。最大的不同之處在于，當(dāng)下的孫宏斌，因經(jīng)歷過順馳跌倒的慘痛教訓(xùn)，已懂得在進(jìn)攻中注重防守，即資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理。而順馳時(shí)的孫宏斌，過于注重進(jìn)攻，缺少對(duì)防守的關(guān)注。

融創(chuàng)中國(guó)2011年中報(bào)相關(guān)信息顯示，融創(chuàng)中國(guó)于2011年上半年在天津與重慶合計(jì)拿下的5塊地，合計(jì)土地出讓金41.9033億元已全部付清。且公司仍手握近60億元現(xiàn)金以及銷售回款暢通，總體看來，目前融創(chuàng)中國(guó)的現(xiàn)金流壓力確實(shí)不大。

或許出于加強(qiáng)資金鏈管理，降低風(fēng)險(xiǎn)的要求，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，2011年下半年融創(chuàng)中國(guó)新增的兩幅地塊，分別與保利和方興地產(chǎn)兩家央企合作拿地，合作開發(fā)。就像孫宏斌對(duì)外界質(zhì)疑其擴(kuò)張戰(zhàn)略的回應(yīng)一樣：“碰到一些好的地塊需要出手時(shí)，公司就會(huì)考慮合作拿地的方式，這樣風(fēng)險(xiǎn)就小了很多。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在與融創(chuàng)中國(guó)多位相關(guān)人士的溝通中得知，近日，融創(chuàng)中國(guó)管理層將就公司未來三年的發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行討論。對(duì)于未來三年公司發(fā)展的具體目標(biāo)，張強(qiáng)表示“仍在討論中”，但特別提出，規(guī)模擴(kuò)張不是最重要的追求目標(biāo)，而現(xiàn)金流健康則是第一追求目標(biāo)，是公司擴(kuò)張的基石，利潤(rùn)是綜合性追求目標(biāo)。