每經(jīng)記者  胡廷鴻  發(fā)自深圳

    目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了十年的發(fā)展，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為該行業(yè)已進(jìn)入轉(zhuǎn)折期。隨著宏觀調(diào)控政策的深入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逐漸向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域延伸。

    早起的鳥(niǎo)兒有蟲(chóng)吃。就在商業(yè)地產(chǎn)暗流涌動(dòng)之時(shí)，早期轉(zhuǎn)型商業(yè)的開(kāi)發(fā)商似乎成為了市場(chǎng)轉(zhuǎn)向的幸運(yùn)兒。從2006年開(kāi)始，位于深圳的花樣年（01777，HK）就把開(kāi)發(fā)重心從單純住宅轉(zhuǎn)向城市綜合體，從而規(guī)避了市場(chǎng)調(diào)控帶來(lái)的不利影響。以至于在業(yè)界，花樣年被認(rèn)為是中小型民營(yíng)房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的典型樣板。

    今年上半年，花樣年實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售收入34.05億元，同比增長(zhǎng)144%，銷(xiāo)售面積35.123萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)198%。對(duì)此，花樣年集團(tuán)董事局主席潘軍向記者表示，正是因?yàn)榛幽旰茉缇蛷淖≌D(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)，所以當(dāng)樓市調(diào)控來(lái)臨時(shí)，公司依然保持上升的勢(shì)頭。

    但對(duì)于一家年銷(xiāo)售收入不到100億元的房企而言，面臨的市場(chǎng)生存壓力和應(yīng)對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)的能力往往不能與“萬(wàn)保招金”等行業(yè)巨頭相比。但正因?yàn)槿绱耍『谜{(diào)頭的靈活性，在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)面前顯得尤為重要。

    實(shí)際上，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注，花樣年早有意識(shí)。2006年，在分析房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)后，花樣年開(kāi)始調(diào)整并提出了商業(yè)地產(chǎn)要占集團(tuán)開(kāi)發(fā)量30%的目標(biāo)。到2008年花樣年的金融產(chǎn)品、土地儲(chǔ)備大約有30％～50%調(diào)整成為商業(yè)地產(chǎn)。花樣年的策略是做高端住宅，并逐步增加商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)比例。在2006年設(shè)定的住宅與商業(yè)比例是7:3，在減少住宅，加大城市綜合體等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目之后，目前業(yè)務(wù)比例已上升至5:5。

    據(jù)悉，目前花樣年的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大多屬于城市綜合體。中報(bào)顯示，在2011年上半年的銷(xiāo)售中，花樣年在珠三角、成渝地區(qū)、長(zhǎng)三角、京津地區(qū)八個(gè)核心城市17項(xiàng)目中，城市綜合體項(xiàng)目銷(xiāo)售收入大增。截至今年6月底，花樣年城市綜合體項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入占上半年整個(gè)合約銷(xiāo)售收入的57%。

    對(duì)于為何要轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，潘軍的解釋是：“在調(diào)控之前，我們發(fā)現(xiàn)行業(yè)細(xì)分市場(chǎng)，大家對(duì)商業(yè)地產(chǎn)比如養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的需求越來(lái)越大，大家對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)細(xì)節(jié)要求越來(lái)越多，我們認(rèn)為這是一個(gè)趨勢(shì)?！?/p>

    據(jù)  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，與其他開(kāi)發(fā)商高比例的持有型商業(yè)地產(chǎn)不同，花樣年的商業(yè)項(xiàng)目中，很大一部分是被出售。

    對(duì)此，潘軍表示：“持有的收益沒(méi)有銷(xiāo)售收入速度快，在花樣年沒(méi)有達(dá)到一定規(guī)模之前，持有的比例會(huì)較小，所以會(huì)盡量選擇物業(yè)出售?！庇袠I(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，花樣年資金規(guī)模較小，持有型物業(yè)需要占用大量資金，選擇物業(yè)出售實(shí)則是無(wú)奈之舉。

    對(duì)此，花樣年公司方面透露，目前持有商業(yè)的比例較小，保持在10％～30%，所以會(huì)盡量選擇物業(yè)出售。但對(duì)地段資源稀缺，租金收入更高、更穩(wěn)定的商業(yè)項(xiàng)目會(huì)采取持有經(jīng)營(yíng)模式。

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