每經(jīng)記者  葉書(shū)利  發(fā)自北京

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至3月31日，2011年北京新開(kāi)盤(pán)的22個(gè)預(yù)售住宅項(xiàng)目，除了未山苑、遠(yuǎn)洋東方嘉園和遠(yuǎn)洋萬(wàn)和潤(rùn)園等3個(gè)近日開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)，時(shí)下還未有簽約紀(jì)錄外，其余19個(gè)樓盤(pán)的實(shí)際成交均價(jià)皆低于預(yù)售均價(jià)，顯示這些樓盤(pán)在銷(xiāo)售中采用了折扣等促銷(xiāo)手段。

    北京美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理?xiàng)蠲鼷愒诮邮堋睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)指出，二季度開(kāi)始，北京樓市住宅供應(yīng)將呈現(xiàn)三段式高潮。伴隨供應(yīng)的增加和政策的進(jìn)一步收緊，普通住宅降價(jià)壓力在疊加。

成交價(jià)低于報(bào)價(jià)

    北京西五環(huán)外的綠地新都會(huì)國(guó)際花都，于2月27日開(kāi)盤(pán)，預(yù)售均價(jià)為17500元/平方米。時(shí)下購(gòu)房時(shí)，買(mǎi)方一次性付款可享9.5折，按揭貸款可享9.8折優(yōu)惠。而北京東五環(huán)外的樓盤(pán)M5朗峰，消費(fèi)者可選交2萬(wàn)元定金，然后在交款時(shí)即可享受2萬(wàn)元抵10萬(wàn)元的促銷(xiāo)優(yōu)惠。

    記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，綠地新都會(huì)國(guó)際花都的直接折扣方式和M5朗峰的間接折扣方式，已成時(shí)下北京樓市打折的兩種主要表現(xiàn)手法。楊明麗對(duì)此補(bǔ)充說(shuō)，實(shí)際上，時(shí)下北京樓盤(pán)的報(bào)價(jià)，基本都高于實(shí)際成交價(jià)，這說(shuō)明住宅樓盤(pán)幾乎都已在銷(xiāo)售中實(shí)行了折扣。

    她進(jìn)一步解釋說(shuō)，這種態(tài)勢(shì)的形成，首先是由于行業(yè)的常態(tài)操作，也就是即使樓市在正常狀態(tài)，絕大部分樓盤(pán)也會(huì)根據(jù)實(shí)際情況推出折扣優(yōu)惠；其次，調(diào)控高壓下，即使常態(tài)下不折扣的樓盤(pán)，也被迫跟進(jìn)。在歷次調(diào)控后，開(kāi)發(fā)商間會(huì)有一定的行業(yè)默契，靠折扣來(lái)吸引持幣觀望的客戶(hù)。

    不過(guò)根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》與搜房網(wǎng)進(jìn)行的調(diào)查，盡管打折樓盤(pán)很多，但這些折扣與優(yōu)惠在“京15條”出臺(tái)前也能夠拿到。

中高端樓盤(pán)領(lǐng)漲

    在一片打折潮中，也夾雜著不少的漲價(jià)聲。

    以北京北三環(huán)外的金澳國(guó)際為例，“京15條”前的預(yù)售均價(jià)為34000元/平方米，3月28日提至35000元/平方米；東三環(huán)的霄云里8號(hào)，“京15條”前的預(yù)售均價(jià)為42000元/平方米，時(shí)下預(yù)售均價(jià)上漲至43500元/平方米。

    根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心對(duì)北京227個(gè)住宅樓盤(pán)的調(diào)查，其中32個(gè)住宅樓盤(pán)均價(jià)上漲或降低優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)。在這32個(gè)住宅樓盤(pán)中，大部分是單價(jià)為3萬(wàn)元以上的中高端樓盤(pán)。

    楊明麗分析后表示，中高端盤(pán)的領(lǐng)漲現(xiàn)象是因?yàn)椋?月22日，國(guó)家發(fā)改委公布了在全國(guó)范圍內(nèi)執(zhí)行的“一房一價(jià)”統(tǒng)一政策，意味著北京的“一房一價(jià)”政策執(zhí)行層面可能會(huì)更嚴(yán)厲，因此不少樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商在報(bào)價(jià)時(shí)，傾向于選擇先行申報(bào)一個(gè)較高的報(bào)價(jià)。

    其次，“京15條”后，購(gòu)房資格成為稀缺資源，出于充分利用購(gòu)房資格的需要，不少剛需選擇  “一步到位”的購(gòu)房方式，此時(shí)，中高端盤(pán)需求增加。并且在購(gòu)房資格受限的背景下，中高端盤(pán)的吸金能力，使其投資價(jià)值更突出，因此中高端盤(pán)成交量在樓市總成交量中的比重不降反升，這也成為不少中高端盤(pán)開(kāi)發(fā)商提價(jià)的原因。

二季度供應(yīng)開(kāi)始釋放

    至于未來(lái)房?jī)r(jià)的走向，楊明麗認(rèn)為，在政策基本面大致趨緊的前提下，本質(zhì)上取決于供需關(guān)系。但她認(rèn)為，二季度開(kāi)始，北京市場(chǎng)供應(yīng)將呈現(xiàn)3段高潮。

    他具體解釋說(shuō)，進(jìn)入二季度，一些去年以來(lái)積壓的項(xiàng)目，會(huì)因房企開(kāi)發(fā)周期或半年度銷(xiāo)售任務(wù)壓力，不得不率先打破開(kāi)盤(pán)僵局。再者，歷年的二季度，也是開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)的絕佳機(jī)會(huì)，如4月的北京春季房展會(huì)。另外，一些以剛需者為目標(biāo)客戶(hù)群的剛需盤(pán)，也適合于此時(shí)開(kāi)盤(pán)。

    “這是第一波供應(yīng)高潮。”楊明麗繼續(xù)解釋說(shuō)，從開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)周期上來(lái)看，2009年下半年與去年上半年的土地供應(yīng)，也將于近期慢慢上市供應(yīng)，從而成為第二波供應(yīng)主力，而去年下半年入市的土地供應(yīng)，將在今年四季度初到明年上半年，形成一個(gè)釋放潮，從而形成第三波供應(yīng)潮。

    她總結(jié)說(shuō)，從二季度開(kāi)始，北京樓市的供應(yīng)將逐漸增加，理論上說(shuō)，降價(jià)的壓力也會(huì)隨之疊加。比如當(dāng)前位于北京4.5環(huán)~5.5環(huán)間，單價(jià)在2萬(wàn)~3萬(wàn)元的樓盤(pán)，由于產(chǎn)品定位比較模糊，有可能率先降價(jià)促銷(xiāo)。

    但楊明麗也提醒，鑒于絕對(duì)供求關(guān)系仍然緊張，仍需謹(jǐn)防類(lèi)似去年8月底出現(xiàn)的供應(yīng)增加，需求也被逐漸釋放，隨之帶動(dòng)房?jī)r(jià)上升的重演。畢竟，時(shí)下的需求只是被壓制，實(shí)質(zhì)上北京樓市供需緊張的格局短期內(nèi)很難改變。

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