每經記者  葉書利  發(fā)自北京

        二次調控后，不少專家擔心，因首付比例提高、限貸等政策，樓市將于10月底至11月初現(xiàn)退房潮。然而近日《每日經濟新聞》記者調查后發(fā)現(xiàn)，二次調控后一個半月，北京樓市已出現(xiàn)退房現(xiàn)象的樓盤，退房率基本徘徊在2%的合理線上下。

        但在所有樓盤中，盤古大觀和長安8號近期退房量“鶴立雞群”，退房率分別達46.86%、3.77%，且均出現(xiàn)數(shù)批同一時間認購、同一時間退房的怪現(xiàn)象。一些專家指出，這種現(xiàn)象極有可能是開發(fā)商自導自演的假退房，希望借這段時間輿論營造下的退房潮解套，避免引起更多的關注。

總體未形成退房潮

        二次新政后，不少專家預測樓市將出現(xiàn)退房潮。

        北京聯(lián)達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒當時認為，據(jù)他的調研，在9月的簽約客戶中，達不到銀行貸款條件或者首付比例提高需要的客戶，至少占同期成交量的1/3。他推測，新政出臺到最終退房會有1個月時間的滯后，因此，他判斷10月底和11月初將會形成退房高潮。

        《每日經濟新聞》記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，目前市場上確實存在一些因二次新政而退房的案例，主要是因為首付比例提高與限貸等原因導致現(xiàn)金不足。

        在北京市區(qū)工作的林先生，于3月份在燕郊上上城預訂了一套二居室。當時與開發(fā)商簽訂的合約中，雙方約定林先生的首付比例為30%。而國慶節(jié)時，燕郊已開始實行  “限貸令”。不過開發(fā)商當時說可以通過關系辦理首付比例為50%的房貸。然而當林先生正在籌集另外20%的首付時，沒過幾天，他又被告知50%首付比例的房貸辦不下來了，他必須得交全款。

        開發(fā)商說變就變的做法令林先生對開發(fā)商失去信任。基于這種不信任，林先生要求退房。

        另一位購房者高小姐年初在東四環(huán)朝陽公園附近的一個樓盤預訂了一套102.8平方米、總價為285萬元的酒店式公寓，樓盤性質屬于商業(yè)地產項目。

        當時，高小姐支付了85.5萬元的首付款，然后辦理了70%的房貸手續(xù)?？稍?1月初，她被開發(fā)商通知，年初的房貸沒有辦理下來，按照現(xiàn)行的政策，首付比例已被提高至50%，須在12月底前將另外20%的首付付齊，以重新辦理房貸。迫于現(xiàn)金流壓力，高小姐只好選擇了退房。

        在調查中，《每日經濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，二次新政后，北京真正退房的人并不多。北京市房地產交易管理網的數(shù)據(jù)顯示，首開璞瑅、綠城誠園、北京尊府二次新政后分別只有1套、1套和4套退房。金融世家華苑、太陽公元與悠唐中心沒有退房現(xiàn)象。

        北京美聯(lián)物業(yè)副總經理楊明麗認為，二次新政中的“限購令”、首付比例提高至30%和停發(fā)第三套房房貸等政策，北京早已在“五一”節(jié)前后開始實施，因此二次新政對北京的影響要比其他一些地方小。

        北京于“五一節(jié)”前后開始實施限購等政策后，已經出現(xiàn)了一些退房現(xiàn)象，如綠城誠園的8套退房中，7套退房發(fā)生于5月14日~9月21日期間；金融世家華苑的全部4套退房發(fā)生在6月13日~7月19日。

長安8號一天9套退房

        在調查中，記者發(fā)現(xiàn)，長安8號和盤古大觀的退房存在蹊蹺。

        北京市房地產交易管理網的數(shù)據(jù)顯示，10月13日，長安8號出現(xiàn)1套退房，兩天后的10月15日，出現(xiàn)了9套退房。巧合的是，9套退房的認購時間皆是2009年3月13日，且其中的4套房是連著的，分別為3單元的601、701、801及901，而另外的5套也是連著的，分別為4單元的601、602、702、802和902。

        一位不愿透露姓名的業(yè)內人士向《每日經濟新聞》記者表示，長安8號10套退房中的9套與本輪地產調控沒有關系。這9套房認購時間是去年的3月13日。據(jù)時間推斷，這不大可能是真正的退房，因為去年3月13日正是房價低谷，“那時買房的人現(xiàn)在高價時退房，這可能嗎？”該人士認為，這極可能是開發(fā)商自買自賣，以制造虛假熱銷，或者可能是開發(fā)商騙貸。

        對于后一種猜測，上述人士解釋說，去年的3月13日處于上一輪地產調控的末期，開發(fā)商資金鏈一般較緊張。為了緩解資金鏈壓力，開發(fā)商與特定個人或企業(yè)合作，形成虛擬交易，然后以這個虛擬交易人的名義向銀行申請貸款，以獲取現(xiàn)金流。而目前正處于輿論營造的退房潮中，開發(fā)商趁機解套，以避免引起媒體的關注。

        另一位行內人士也向記者表示，9套退房不太可能是正常性的退房案例，更可能是假退房。除了開發(fā)商制造虛假熱銷及騙貸的可能外，另外一種可能就是抵押貸款。她補充說，開發(fā)商在某個時間點將旗下的房子賣給個體、投資機構或銀行，雙方約定開發(fā)商在未來某個特定時間點以更高的價格回購房子。開發(fā)商以此換取一定的現(xiàn)金流，而合作者從中賺取差價，類似于民間借貸。

        《每日經濟新聞》記者試圖就相關問題采訪該樓盤的開發(fā)商中國奧園董秘林錦堂，但截至發(fā)稿時，尚未得到任何回應。

盤古大觀承認回購

除長安8號的退房值得可疑外，盤古大觀的退房個案也值得推敲。

        北京市房地產交易管理網的統(tǒng)計顯示，二次調控后，該樓盤出現(xiàn)了18套退房，其中11套集中在10月15日，且這11套房源的認購時間皆為2008年11月21日。

        該樓盤的開發(fā)商北京盤古氏投資有限公司相關人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時解釋說，“2008年，兩家投資公司分別購買了盤古大觀的物業(yè)作為投資，但后來因為金融危機，兩家公司的資金運轉困難，所以向我們提出退房。經過長時間的溝通后，我們決定采取回購的措施將房子買回來，因此才出現(xiàn)了這種現(xiàn)象。”

        至于是否以平價方式回購，他回應說：“這屬于商業(yè)機密。”

        不過這種解釋仍難以令人信服。記者將該樓盤的112套退房進行分類統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，除了10月15日出現(xiàn)過11套集中退房外，10月14日，該樓盤出現(xiàn)了4套退房，認購時間皆為今年1月7日；再往前，2009年11月16日出現(xiàn)了4套退房，認購時間均為當月的12日；2008年5月12日出現(xiàn)5套退房，認購時間為當年的3月20日；2007年5月17日有60套退房，認購時間均為當年的4月22日。



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