從今年12月1日起,北京的購(gòu)房者只須將預(yù)售資金存入專(zhuān)用監(jiān)管賬戶(hù)即可,而不必向企業(yè)繳納。

　　昨日（10月25日）,北京市出臺(tái)《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）,規(guī)定商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入監(jiān)管專(zhuān)用賬戶(hù),保證優(yōu)先用于工程建設(shè),嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接收存商品房預(yù)售資金。

　　這是繼青島、石家莊、武漢后,又一個(gè)出臺(tái)商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法的城市。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解,早在今年8月,北京市的一些房企已拿到這份通知的原始版本。

　　來(lái)自業(yè)界的觀點(diǎn)認(rèn)為,此舉的主要目的在于保證工程建設(shè)款,防止企業(yè)將預(yù)售資金用于拿地、開(kāi)發(fā)其他項(xiàng)目等。受此影響,企業(yè)的資金壓力將進(jìn)一步增大,或通過(guò)加快銷(xiāo)售的方式進(jìn)行回款。

　　預(yù)售款專(zhuān)款專(zhuān)用

　　上述《辦法》由北京市住建委、央行營(yíng)業(yè)管理部、銀監(jiān)會(huì)北京監(jiān)管局共同制定,報(bào)北京市政府批準(zhǔn)出臺(tái)。北京市住建委表示,這是“落實(shí)中央調(diào)控措施、保證購(gòu)房人權(quán)益不受侵害的一項(xiàng)重要舉措”。

　　按照要求,商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入監(jiān)管專(zhuān)用賬戶(hù),由監(jiān)管銀行對(duì)其中用于項(xiàng)目工程建設(shè)的資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管,保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)。

　　在設(shè)立監(jiān)管專(zhuān)用賬戶(hù)時(shí),企業(yè)需遵守“一個(gè)預(yù)售許可申請(qǐng)對(duì)應(yīng)一個(gè)賬戶(hù)”的原則,并與監(jiān)管銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議。

　　《辦法》還明確,商品房預(yù)售時(shí),購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)將購(gòu)房款直接存入專(zhuān)用賬戶(hù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得直接收存商品房預(yù)售資金。

　　這意味著,超過(guò)千億規(guī)模的預(yù)售資金將專(zhuān)款專(zhuān)用,不再流入土地市場(chǎng)和其他項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),今年前三季度,北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本年到位資金3938.8億元,其中定金及預(yù)收款為1020.7億元。

　　我國(guó)的預(yù)售制度于1994年建立,按照要求,預(yù)售款需用于項(xiàng)目工程建設(shè)。但由于缺乏有效的監(jiān)管,企業(yè)通常將這部分資金用于拿地、融資、開(kāi)發(fā)其他項(xiàng)目等,并容易導(dǎo)致工程爛尾、項(xiàng)目延期等現(xiàn)象的出現(xiàn)。

　　今年4月,住建部發(fā)布通知,再次強(qiáng)調(diào)“商品住房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶(hù),由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管,確保預(yù)售資金用于商品住房項(xiàng)目工程建設(shè)”。

　　在預(yù)售資金的使用上,北京市的上述新規(guī)規(guī)定,開(kāi)發(fā)商使用預(yù)售資金時(shí),需要按照地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、完成初始登記并達(dá)到購(gòu)房人可單方辦理轉(zhuǎn)移登記的條件等四個(gè)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行申請(qǐng),每個(gè)節(jié)點(diǎn)有固定的用款額度。

　　房企資金鏈再收緊

　　“在企業(yè)獲得資金的所有渠道中,定金和預(yù)售款是成本最低的?！?span alt='http://stockdata.stock.hexun.com/600240.shtml' onmouseover=showImage('stock','1_600240',this,event,'1770') target='_blank'>華業(yè)地產(chǎn)(600240)副總裁陳云峰向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,加強(qiáng)預(yù)售款管理,將對(duì)資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)很大影響。

　　由于項(xiàng)目較多、業(yè)務(wù)布局廣泛,房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求量很大。但同時(shí),貸款或融資程序相對(duì)繁瑣,所需時(shí)間較長(zhǎng),對(duì)大型房企來(lái)說(shuō),為統(tǒng)籌安排資金而挪用預(yù)售款的現(xiàn)象并不少見(jiàn)。

　　北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)陳志也表示,加強(qiáng)預(yù)售款監(jiān)管,將會(huì)有效遏制“用一個(gè)項(xiàng)目的錢(qián)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目”的現(xiàn)象,同時(shí)還將對(duì)大型房企的資金狀況帶來(lái)一定影響。

　　中原地產(chǎn)三級(jí)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為,加強(qiáng)預(yù)售款管理,影響不亞于將企業(yè)自有資金率提高5個(gè)百分點(diǎn)。

　　監(jiān)管難題待破解

　　預(yù)售款制度如何監(jiān)管,并促使其有效落實(shí),目前成為了業(yè)界關(guān)注的難題。在2007年和2008年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)大熱時(shí),各地曾表態(tài)加強(qiáng)商品房預(yù)售款的管理,但隨著國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā),以及由此引發(fā)的樓市低迷,遂暫時(shí)擱淺。直到去年市場(chǎng)回暖,這一建議再次被提起。

　　在北京出臺(tái)的上述《辦法》中,規(guī)定幾種監(jiān)管方式。其中,房企若存在違法違規(guī)行為導(dǎo)致工程停工、預(yù)售項(xiàng)目存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題、預(yù)售項(xiàng)目未按期交付使用等,預(yù)售資金的撥付將被暫停。

　　同時(shí),房企直接收存商品房預(yù)售資金、未及時(shí)將貸款轉(zhuǎn)入專(zhuān)用賬戶(hù)、未按規(guī)定使用資金,以及以收取其他款項(xiàng)為名變相逃避商品房預(yù)售資金監(jiān)管等現(xiàn)象,將被暫停其在北京市所有項(xiàng)目的預(yù)售,并予以公示。

　　一位業(yè)內(nèi)人士表示此前深圳曾建立了商品房預(yù)售款監(jiān)管制度,但終因執(zhí)行的疏漏而擱淺。而北京新政的執(zhí)行情況,同樣有待觀察。

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