每經記者  許鵬、楊羚強、翟敏、朱玲、發(fā)自博鰲

　　萬科的肖莉對下半年和明年房地產市場怎么看？太原項目開盤迅速完成銷售50億元，星河灣梁上燕如何看待高端住宅的下一步？在金地掌門人凌克眼中，樓市下跌的空間又有多大？

        昨日，當著名經濟學家、國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松在博鰲房地產論壇上將這一個個問題拋給房地產界的精英們后，他們會做出怎樣的回答？

        這場以“新政下的中國房地產：市場調整與展望”為題的精英對話中，我們也許無法得到一個讓所有嘉賓都認可的統一答案，但多位房企大佬在對話中談到了順應調控，這可能是我們得到的最重要信息。

交鋒第一回合：

下半年樓市走向

        上午11：58，巴曙松將第一場爭論拋給了萬科副總裁肖莉，午間收盤時萬科帶領地產股上漲，深市翻紅。萬科披露的前7月銷售數據超過了400億元，形勢大好。巴曙松認為萬科取得這樣的業(yè)績主要是因為價格機制的靈活，在上半年主動做出了價格調整。

        肖莉如何接招？

        萬科副總裁肖莉：我們有一個  “三不政策”，即不囤地、不捂盤、不拿地王。今年上半年我們拿了800萬平方米土地，2300元的（平均）土地價格。新政頒布之后，萬科五六月的平均房價比前4月下調了14%。當然不存在降價，因為目前整個市場的存量房源非常低，所以對于開發(fā)商來說不存在原來什么價錢，現在要降到多少價，只能對新樓盤采取一個合理的定價。下半年，我們還是會堅持剛才說的不捂盤策略。一個盤推出來，第一個月賣掉60%，定價我們會非常靈活。對于下半年，我們還是認為不能存有任何僥幸心理，認為政策會放寬，有這樣的想法是非常有風險的。下半年供應量會大幅度上升，所以應該對市場抱有敬畏。

        盛高公司董事長總經理謝世東：我同意萬科肖總的觀點，就是我們不要對未來幾個月的政策想得太好。我們應該實事求是地在現有政策下做好自己的業(yè)務。我同意下半年供應量比較大，尤其在一線城市和比較大的二線城市，但是我們相信整個房地產形勢中期和長期市場還是會平穩(wěn)的。

        今典集團董事長張寶全：去年房地產價格大幅提升，我覺得是虛假的，是不真實的。由于金融危機此前給中國消費預期帶來的影響，累積了大量的消費。去年回暖時，進入市場的實際上有三年的消費量，但供應量只有半年，形成一個短暫的賣方市場。我們不能指望調控能改變市場、房價、供應、需求?？偟膩碇v，從我個人判斷，今年下半年的態(tài)勢會比上半年好。因為房屋是家庭最大的一筆投資。在未來，這批消費者又要進入市場，可能會給我們帶來一個小高潮。

        恒隆地產董事長陳啟宗：我大概在4個月前就說政府想壓房價，目前房價下降的壓力還在。雖然最近量少了，但價還沒有跌，但我永遠都不敢輕視政府的力量，我認為會跌。

交鋒第二回合：

房價若回落  合理空間是多少？

        巴曙松稱，政府有一個文件說引導房價回落到一個合理空間。到底多少是一個合理空間？對這一問題企業(yè)家觀點各不相同。

        星河灣副總裁梁上燕：過去十年你是買了股票還是房子？我記得去年論壇里也有人這樣講，如果買了股票，跌跌打打，可能打個平；買了房子的，過去十年差異在哪里？我們?yōu)槭裁匆诙I鈴，所以這個問題我想我不想回答了。

        前瑞銀集團亞太區(qū)主席蔡洪平：短期之內討論房價高低沒有多大意思，我認為總趨勢來說，房價一定會漲，如果今天誰相信還要跌20%、30%，不買房，十年后一定后悔。貨幣在增發(fā)，地越來越少了，不要以社會意識形態(tài)問題對付經濟問題。商品房短期跌一點，但長期還是要漲的，這個趨勢沒法改變。

        金地集團董事長凌克：原來我估計全國70個大中城市房價應該跌10%左右，但現在來看，這個估計悲觀了一點。前兩天我看了下全國銷售數據和存貨數據，北京存貨在1000萬平方米左右，在建工程量是4000多萬平方米。在建工程量和銷售量比值在2.5時，房子都是漲價的；到4或5，房子都跌價。另外目前剛性需求旺盛，半年后剛性需求更強。根據這個來看，我覺得房價跌不了這么多了。

交鋒第三回合：

政策如何走？錢流向何處？

        下半年政策如何走？未來熱錢還會流向哪些行業(yè)？行業(yè)人士和投資界人士提出了他們的觀點。

        中國房地產業(yè)協會副會長朱中一：政策是要遏制部分城市房價過快上漲。嚴格來講，政府有關部門對房價上漲過快、房價過高、供應偏緊的地區(qū)應有一個界定，但現在還沒有界定清楚。從全國角度來看，我們認為房價上漲過快、房價過高的應該是東部的一線城市。

        巴曙松：我總結朱中一會長的話，政策的模糊還會保持一段時間，別指望說得很清楚。

        朱中一：一些地方的房價是有些離譜，像北京通州地區(qū)房價降的力度大一些也是應該。房價說白了，一個是供求關系、一個是地段。像北京，近一段時間四環(huán)以內的房價沒有降，反而漲。包括中西部地區(qū)，有些房價還在漲。所以房價跟地區(qū)有關系、跟地段有關系，不能一概而論。我們只能引導開發(fā)商以合理價格定價、促銷，加快資金回籠，使自己實現良性循環(huán)。

企業(yè)家說

萬科肖莉：房企融資過度依賴銀行問題多

　　　　萬科副總裁肖莉昨日  （8月12日）在2010博鰲房地產論壇上表示，在中國現行制度框架下，地產公司做過多的金融創(chuàng)新非常難。同時，她以美國和中國房地產行業(yè)的對比來說明了中國房地產行業(yè)的困境。她建議“建立多種渠道的房地產企業(yè)融資平臺”。

        首先，在中美房地產市場的差別方面，肖莉在會上介紹說，美國兩億人口，有20多萬房地產開發(fā)商，中國幾萬開發(fā)商，供應十幾億人口。此外，美國前十大開發(fā)商占到25%市場份額，而中國前十家加起來不到10%，換一個角度看，未來國內大的開發(fā)商還會有更大的空間和機遇。

        “金融便是企業(yè)發(fā)展的一個非常重要的手段。”肖莉指出，美國房地產開發(fā)企業(yè)的融資渠道非常多，肖莉介紹，國外大型的開發(fā)企業(yè)主要是運用公開資本市場來進行融資。除了銀行跟資本市場，還有民間的投資，整個融資渠道是非常清晰的。

        而在肖莉看來，跟美國房地產企業(yè)相比，國內房地產企業(yè)融資渠道非常有限，過度依賴銀行。她認為融資渠道過于單一會帶來以下問題：銀行體系積累過多金融風險、優(yōu)秀企業(yè)信用優(yōu)勢難以體現、債務短期化、資金來源和行業(yè)景氣度高度相關、預售款承擔過多融資功能等。

        她還指出，民間閑散資金沒有一個很好的渠道，所以大量閑置資金進入股市、樓市，投資需求跟剛性需求搶資源，無疑會推動房價上漲，激化房地產供需矛盾。

        肖莉建議，希望能夠支持開發(fā)企業(yè)合理的資本市場融資需求，增加房地產直接融資渠道，發(fā)展房地產產業(yè)基金，適度放開債權型外商投資，分散金融風險，降低對銀行信貸及股市融資依賴。此外，向民間資本開發(fā)更多投資領域，加快金融創(chuàng)新，拓展更多的投資渠道，有效分流投資性購房資金，加大對債券的支持力度，提高債券發(fā)行的效率，可考慮類似股票非公開發(fā)行的模式。

恒隆陳啟宗：渴望有人出來與我們競爭

　　　　“你們的項目回報可以做到多少？”恒隆地產董事長陳啟宗一登上博鰲房地產論壇，就向萬科副總裁肖莉發(fā)出“挑戰(zhàn)”。

        在得到回答“大概是20%多”之后，陳啟宗不無得意地回答：“恒隆地產能做到不貸款的回報率是多少呢？我們去年是31%。要是能貸點款的話，也就是到了50%。”

        這家內地商業(yè)地產領域著名的企業(yè)很渴望有人能和它競爭。“希望有更多的好的商業(yè)房地產商出來，因為中國實在太大，機會太多，但現在全國大中城市的三流項目，差勁得不得了”。

        陳啟宗說，那些三流商業(yè)項目是在浪費土地資源，他勸說一些開發(fā)商不要再做那些三流的商場，而是能把商場建成一流和他展開一番競爭。但是，他并不認為會有人能和他競爭。

        “你們不會從住房里跑到商業(yè)地產里。”陳啟宗認為，造住宅和蓋商場區(qū)別很大。搞住房是一個量的問題，必須做大。搞商業(yè)房地產是一個質的問題，質一定要好。搞住房是要賣的，搞商場是不能賣的，凡是賣了的商場或者分成出售的寫字樓，絕對是三流的東西，也不可能賺到很高的回報率。

        陳啟宗說，“做商業(yè)地產平均來說要經過15年：7年才能把它蓋起來，蓋起來后，開始的租金回報率大概在4%~5%，然后你把它養(yǎng)大，養(yǎng)到8年左右，才能達到30%的回報率。30%的回報率，要等到15年以后。”

金地凌克：地產商必須具備商業(yè)開發(fā)能力

　　昨日（8月12日），在2010博鰲房地產論壇上，金地集團董事長凌克預測，未來十年，國內的房地產商有望達到幾百億元甚至一兩千億元的規(guī)模，專注于單一的普通住宅開發(fā)已經不能滿足發(fā)展的需要，商業(yè)開發(fā)將成為今后開發(fā)商必須要具備的一種能力。

        凌克的演講以“創(chuàng)新推動下一個地產的黃金十年”為題，他信心滿滿地對于房地產行業(yè)未來的規(guī)模進行了大膽預測，“現在我們開發(fā)商的規(guī)模都越做越大，大家規(guī)模都做到了300億元、500億元、1000億元，今后的十年，國內的這些地產公司規(guī)模將由現在的幾百億元發(fā)展到1000億元、2000億元。”

        在過去的十年，很多地產公司的資產都由幾億元發(fā)展到今天的幾百億元，規(guī)模擴大了不少。今后中國房地產競爭中，不僅是公司規(guī)模將繼續(xù)擴大，還應該注意到今后所開發(fā)的這些物業(yè)都是綜合型的，其中既有住宅，也有商業(yè)，而這些也將導致投資規(guī)模的劇增。凌克認為，今后將出現的一個變化是，由現在的一個項目幾十億元的投資，發(fā)展到今后一個項目100億元、200億元的投資。

        在不斷發(fā)展的過程中，城市中心舊城和舊村的改造，以及在城市副中心的大規(guī)模綜合型的開發(fā)區(qū)將更多地出現。這兩類項目都要求開發(fā)商具有非常強的商業(yè)開發(fā)的能力。由此，凌克認為，房地產商面臨著從公司規(guī)模到開發(fā)類型以及投資規(guī)模的轉變，商業(yè)開發(fā)將成為今后的開發(fā)商必須要具備的一種能力。

        商業(yè)地產怎么樣才能做好？凌克強調，一方面要有商業(yè)開發(fā)、商業(yè)運營的能力，但也同時也需要有一個非常好的金融平臺，因為住宅開發(fā)和商業(yè)開發(fā)盈利模式不一樣，投資者也不一樣。

今典張寶全：地產轉型不能依賴“老”經驗

　　　　8月12日，在論壇上，今典集團董事長張寶全以其獨特的視野透露了未來房企的轉型之路。

        “地產商在新的形勢下轉型是從單一產品向多元化產品的轉型，而最重要的轉型就是要從單一的開發(fā)向開發(fā)加投資來轉型。”張寶全說，“當國人達到年人均收入3000美元時，消費就會發(fā)生一個重大轉型，這個轉型就是從功能消費向體驗消費，也就是所謂的文化消費的轉型。”

        張寶全舉例說，在三亞，很多房企都在介入度假休閑和旅游休閑，也做了很多度假地產，但如果沒有一個完善的商業(yè)模式，僅僅依靠原本的經驗，就算在市場不成熟的時候可以獲得很好的效果，未來可能還是會出問題。他說，中國地產的轉型，不能依靠老的經驗，而應關注新的需求，“新的需求可能就是我們轉型的動力，新的需求可能就是我們下一輪開發(fā)的動力。而在轉型過程中，商業(yè)模式有效建立可能是下一輪的核心競爭力。

        他認為，對于房地產企業(yè)而言，最重要的就是營造出一套有效的商業(yè)模式，而所謂有效的商業(yè)模式，就是可以給所有參與的產業(yè)鏈上游、下游和中游的人群帶去更多利益的商業(yè)模式。

研究者說

樊綱：投資應關注壟斷行業(yè)和境外機會

　　“錢像水一樣流向各處，會導致通貨膨脹和資產泡沫。”昨日（8月12日），在博鰲房地產論壇上，著名經濟學家、中國改革基金會國民經濟研究所所長樊綱的演講主要圍繞“中國人的投資問題”展開。在談到合適的投資機會時，樊綱認為，“壟斷行業(yè)”是比較好的選擇，此外還應該放開政策，使得個人資本能夠  “走出去”，關注國外的投資機會。

        樊綱用流水作比喻說：“錢會像水一樣到處流，既會流向產品，導致通貨膨脹；也會流向資產，導致資產泡沫。人們手里錢多了，投資就會投向各處。”

        他認為，在過去，人們要么把錢存銀行，要么買股票，要么買房產。而在目前高儲蓄率的情況下，“怎么創(chuàng)造更多的機會吸引投資”成為了重要課題。具體到投資方向，他認為，壟斷行業(yè)以及境外投資尤其值得關注。

        “應該讓民營資本、個人資本打破壟斷，參與各種投資，包括制造業(yè)、服務業(yè)等行業(yè)。”他認為，早前“新民間投資36條”進一步開放各種壟斷行業(yè)，這對于民營投資無疑是一個好消息。

        樊綱建議，國內過剩的資金應該“走出去”，積極關注國外投資機會。他說，現在光是讓資本“進來”，除了國內龐大的儲蓄之外，每年還有1000億美元國外流入。

        在談到經濟政策和走勢的時候，樊綱表示，目前來講，把經濟從一個趨于過熱的水平拉回到相對平穩(wěn)的水平是積極的、正面的，有利于市場穩(wěn)定增長，防止出現大的泡沫。“基于這個判斷，現在政策、經濟，大概會朝著目前這個趨勢繼續(xù)穩(wěn)定走下去，不會有大的變數。”

巴曙松：警惕日本式房地產泡沫破滅

　　　　“近期中國房地產市場的調控，讓人本能地想起日本的泡沫經濟。”8月12日，在2010博鰲房地產論壇”上，國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松以日本的歷史經驗作為對比，指出了房地產泡沫存在的四個階段，并認為，我國房地產發(fā)展與日本的第二個發(fā)展階段有點類似。

        他認為，第一階段，1955年開始的第一個十年，日本房地產面臨的最大問題就是供給不足，全國無房戶超過400萬戶。

        此后的第二個階段，日本房地產隨著日本經濟的發(fā)展經歷了快速發(fā)展時期，十年間共建超過2500萬套住房，而且新建住房幾乎相當于住房存量的全部。

        日本第三個階段，是從1976年開始的第三個十年，這個階段日本房地產最繁榮的時期已經過去，居住和改善性需求已經逐步得到釋放，在此期間日本的地價和房價除了異常高幅度的上漲，即商業(yè)用地價格的高漲主導了第三個十年。這一階段一直到泡沫破滅，地價再次出現異常的上漲，那時日本為了緩解貨幣升值對經濟帶來的沖擊，過度采取寬松貨幣政策、財政政策，使得流動性大量涌入房地產市場，房地產泡沫迅速膨脹。

        第四個階段，是日本房地產失落的十年，日本房地產泡沫的迅速破滅，對銀行、居民、企業(yè)都形成了很大沖擊。金融界把它稱為資產負債表危機。負債一分錢不少，資產大幅度縮水。所以資產負債表修復需要比較長的時間。資產泡沫破滅都是這樣一個演變過程。

        巴曙松認為，日本房地產的演變過程有值得警惕的教訓，也有值得我們汲取的經驗。“從發(fā)展環(huán)境來看，我們大概和日本第二個階段有點類似”，巴曙松說，相比日本，我國房地產市場有幾個特征：存量總體不足、戶型不均衡、區(qū)域發(fā)展不均衡、城鎮(zhèn)住房存量新建住房占比仍然比較低。他指出，從未來發(fā)展看，我們關注房地產泡沫，更應該關注商業(yè)地產和商業(yè)用地價格的變化，同時中國在工業(yè)化時期保障性住房建設這一步是難以回避的。

朱中一：建議國務院緩出新緊縮政策

　　5月份以后，一線城市的成交量大幅度下跌，但在二三線城市擁有大量項目的開發(fā)商卻在偷笑，他們在二三線城市的項目受宏觀調控影響很小，房子依然好賣，很多新盤一開盤就被搶完。但是，作為2010博鰲房地產論壇發(fā)言嘉賓的中國房地產業(yè)協會副會長朱中一的演講，卻令開發(fā)商的笑容僵硬了。

        “商品住宅的交易量已經從一線城市傳導到二三線城市。隨著宏觀經濟形勢基本穩(wěn)定和房地產調控政策落實，估計一線城市在房價回調后成交量將有一些上升，回升幅度有多大還有待觀察。”發(fā)布完4月17日樓市新政下各地樓市、地市以及保障房市場的一系列成交數據后，他對下半年樓市的首項預測，就令一些開發(fā)商失掉了僅剩的僥幸之心。

        此前，他報告了幾項關于樓市成交量、成交價格下跌的數據。一是5月份部分城市過快上漲的勢頭得到了遏制，全國70個大中城市中，12個城市房屋銷售價格出現了下跌。住宅的銷售價格環(huán)比下跌0.4%，是2009年3月份以來的首次環(huán)比下跌。6月份全國70個大中城市房屋銷售價格指數環(huán)比下降0.1%，其中二手房住宅環(huán)比下降0.3%。7月份全國70個大中城市新建商品住房和二手房價格同比漲幅分別比6月份回落了1.2%和1%，已連續(xù)3個月回落。像上海、杭州、廈門、深圳，也可能包括三亞，已經三個月環(huán)比下降。

        二是1~5月份，全國商品房銷售面積3億平方米，同比增長22.5%，增速較1~4月份回落了10.3個百分點。1~6月份全國商品房銷售面積3.935億平方米，同比增長15.4%，增速較1~5月份回落了7.1百分點。1~7月份，全國商品房銷售4.58億平方米，同比增長9.7%，增幅比上半年又回落了5.7個百分點。7月當月全國商品房面積6406萬平方米，同比下降15.4%。北京、上海、深圳、杭州、南京、烏魯木齊、南寧、廈門等一些主要城市都出現了較大幅度的下降。

        朱中一認為，企業(yè)應該根據自己的財務情況決定是否降價。此前，率先降價的萬科、恒大、綠地等企業(yè)都已經獲得了不錯的銷售。但是，那些財務情況良好，目前銷售不佳的開發(fā)商，能否等到宏觀調控的松動？

        “鑒于今后幾個月，經濟二次探底的可能性不大，完成全年經濟增長‘保八’問題也不大。所以估計政府調控樓市的政策不會松動。而一些企業(yè)對購地、開發(fā)進度的放慢，也會影響明后兩年房地產市場”，朱中一說，所以7月份的時候跟國務院有關部門匯報當中，他們多次建議目前暫緩出臺新的緊縮性政策，以穩(wěn)定市場的預期，要盡量發(fā)揮市場在現行政策框架內的調節(jié)作用，同時抓緊制定“十二五”城鎮(zhèn)住房建設規(guī)劃和中長期建設規(guī)劃。



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