劉煜輝（社科院金融研究所中國(guó)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中心主任）

        環(huán)顧世界各國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，粗略劃分，無(wú)非是市場(chǎng)化和非市場(chǎng)化的兩類。市場(chǎng)化意味著房產(chǎn)是作為投資導(dǎo)向的，房產(chǎn)既是自住消費(fèi)品又是投資品，市場(chǎng)化程度和政府介入的程度決定投資品屬性的強(qiáng)弱；非市場(chǎng)化則意味著房產(chǎn)以居住為導(dǎo)向，限制投資和炒賣。

五因素讓德國(guó)房?jī)r(jià)難上漲

        要限制房地產(chǎn)的投資品屬性也很簡(jiǎn)單，無(wú)非是去市場(chǎng)化，如通過(guò)政府介入，用稅收、行政手段增加其市場(chǎng)交易的成本，降低其流動(dòng)性；或設(shè)立嚴(yán)苛的市場(chǎng)準(zhǔn)入，直接限制進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的參與者；或政府大量供給非交易性房產(chǎn)（廉租房、其他公屋等）。

        比如德國(guó)，從1977年至今，德國(guó)房?jī)r(jià)平均只上升60%，同期人均收入上升3倍，即德國(guó)房?jī)r(jià)平均每年只上漲1%。為什么德國(guó)房?jī)r(jià)漲幅不大呢？主要有以下幾個(gè)原因。

        一是德國(guó)每年有25萬(wàn)套新公寓完工，是擁有最詳盡建屋規(guī)劃的國(guó)家之一。

        二是德國(guó)實(shí)行  “先存后貸”合同儲(chǔ)蓄計(jì)劃。即買樓者先存入樓價(jià)50%才獲貸款（如你決定買樓，可以先行存款，直到存款相當(dāng)于樓價(jià)50%便可買樓），固定利率年期平均11年半；存款是固定利率，貸款亦是固定利率，沒(méi)有變化。而且銀行信貸審核條件嚴(yán)苛。最近看到一位中國(guó)臺(tái)灣作者寫的書，這位作者在德國(guó)大學(xué)當(dāng)研究員，有一份不算微薄的薪水，想貸款置業(yè)，卻未獲銀行通過(guò)，因?yàn)樗米C明在未來(lái)還貸的10年、15年或20年期間持續(xù)有固定收入——那就是得有持久的工作合約才行。這在中國(guó)有可能嗎？中國(guó)的銀行房貸幾乎很少顧及借貸人的第一還款來(lái)源和能力。

        三是德國(guó)只有42%家庭擁有自住物業(yè)，其余58%租樓（年輕人77%租樓）。由于供應(yīng)充足，樓價(jià)平均每年只升1%，置業(yè)只作為自住，不能博資產(chǎn)升值。

        四是可以“自建房”及“合作建房”。即一批人可以聯(lián)合起來(lái)向政府買地自行興建，完成后再“分樓”，又或一幢大廈業(yè)主合作將它重建然后“分樓”。地產(chǎn)商所定樓價(jià)如超出“合理房?jī)r(jià)20%”便構(gòu)成違法行為，可告上法庭，不但罰款，而且負(fù)刑事責(zé)任。

        五是物業(yè)交易政府抽1%到1.5%不動(dòng)產(chǎn)稅、3.5%交易稅；如有利潤(rùn)抽15%盈利稅，租金收入抽25%利得稅，房屋管理、維修費(fèi)用由業(yè)主負(fù)責(zé)。

抑泡沫唯有抬升利率預(yù)期

        解決中國(guó)房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題，其實(shí)首先在于模式的確立——是以投資品為導(dǎo)向，還是要以消費(fèi)品為導(dǎo)向？

        如果國(guó)家已經(jīng)確立普通居民住房的消費(fèi)品導(dǎo)向的話，一方面加快保障性住房供給，一方面出臺(tái)嚴(yán)苛的交易所得累進(jìn)稅（根據(jù)交易套數(shù)、交易頻率），增加市場(chǎng)成本，讓那些持有大量房產(chǎn)的投資和投機(jī)的人賣出房子賺不到錢，這樣在資金的時(shí)間成本壓力下，房?jī)r(jià)會(huì)慢慢往下降。

        如果中國(guó)依然要堅(jiān)持市場(chǎng)化的模式，房地產(chǎn)作為相當(dāng)?shù)耐顿Y品屬性而存在，那其決定因素其實(shí)最終就是利率，跟任何資產(chǎn)價(jià)值決定沒(méi)有區(qū)別。

        按哈耶克的講法，任何資產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵其實(shí)都很簡(jiǎn)單，過(guò)度的貨幣和信貸擴(kuò)張之后，企業(yè)和家庭對(duì)于長(zhǎng)期利率的預(yù)期極低，甚至是負(fù)利率，只有投資在一些在遙遠(yuǎn)的未來(lái)才有回報(bào)的項(xiàng)目，才能求得心靈的安慰。以至于資源錯(cuò)配或“不正當(dāng)投資”的產(chǎn)生。抑制泡沫唯有大幅抬升長(zhǎng)期利率的預(yù)期，除此，別無(wú)他法。

        當(dāng)然，很多人會(huì)用中國(guó)各種體制性痼疾來(lái)解釋當(dāng)下中國(guó)的高房?jī)r(jià)存在的客觀性，但其實(shí)是土地財(cái)政這些體制性痼疾決定著貨幣政策的取向。

        中國(guó)的地方政府經(jīng)過(guò)多年的高歌猛進(jìn)的投資沖動(dòng)，早已債臺(tái)高筑，今年余額很可能邁上10萬(wàn)億的平臺(tái)貸款，加息一個(gè)點(diǎn)，地方政府每年將為此多付出1000億元利息。房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)將使得這些負(fù)債立刻化身為銀行的幽靈，沒(méi)有把握處理的情況下，只能捂住，銀行也希望拖延更多時(shí)間，將儲(chǔ)戶的利息率壓制在低位，這樣能為未來(lái)可能到來(lái)的壞賬潮多準(zhǔn)備一份彈藥。

經(jīng)濟(jì)水位不降房?jī)r(jià)就難降

        宏觀決策者心底里面仍冀望于無(wú)痛療法，既不想升值也不想加息，不愿全面收緊貨幣解決泡沫問(wèn)題，他們相信用微觀手段（定點(diǎn)行政調(diào)控、精確制導(dǎo)）來(lái)管理宏觀問(wèn)題，而這不符合經(jīng)濟(jì)分析的常識(shí)和結(jié)論。經(jīng)濟(jì)中的高水位降不下來(lái)，房?jī)r(jià)如何可能降呢？

        當(dāng)下要穩(wěn)住房?jī)r(jià)，對(duì)于政府來(lái)講，可能并非是什么難事，無(wú)非是出現(xiàn)下跌時(shí)，再次控制土地供給，放松貨幣的供給。如此，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫之“路漫漫其修遠(yuǎn)兮”。但誰(shuí)又能保證更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，這些被捂住的、被蓋下的幽靈不會(huì)進(jìn)一步演變成更加難以對(duì)付的魔鬼呢？

        未來(lái)外面的世界存在兩個(gè)可能：一種是儲(chǔ)備貨幣國(guó)家以貨幣貶值的方式，為過(guò)度負(fù)債埋單而終至貨幣危機(jī)，而后美國(guó)大幅加息以抑制惡性通脹的到來(lái)（主要是油價(jià)的失控）；而另一種是好的設(shè)想，一旦美國(guó)工業(yè)再造的戰(zhàn)略布局完成，美國(guó)的全球領(lǐng)導(dǎo)型經(jīng)濟(jì)一旦重新恢復(fù)其“重構(gòu)、創(chuàng)新和再投資”的活力，美元進(jìn)入一個(gè)可持續(xù)上漲階段。

        無(wú)論哪種可能的到來(lái)，中國(guó)的泡沫都到了頭，政府即便想穩(wěn)也穩(wěn)不住了，因?yàn)槭澜缫呀?jīng)變得越來(lái)越“平”。希望中國(guó)的地產(chǎn)泡沫不是被美國(guó)人擠破。



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