每經(jīng)記者  張初亮  發(fā)自上海

　　6月以來，北京、上海、廣州多家開發(fā)商的新盤出現(xiàn)“零成交”情況，北京部分區(qū)域的個別樓盤開始降價，上海土地市場降溫跡象明顯。與此同時，以招商、世茂為代表的一批房產(chǎn)企業(yè)融資受阻，從另一側(cè)推動市場的天平。

　　多方跡象表明，7月很可能成為本輪房價調(diào)控的分水嶺。

　　一位資深開發(fā)商內(nèi)部人士表示，2007年10月的樓市新政，在3個月后醞釀成了潘石屹口中的“百日劇變”，形成全國范圍的大規(guī)模降價。按此推算，在今年的房產(chǎn)新政出臺后，7月也可能成為此輪政策調(diào)控的價格拐點?！睹咳战?jīng)濟新聞》就此在北京、上海、廣州展開了調(diào)查。

　　上海萬科低價推盤平均認購率超70%

　　4月17日的調(diào)控政策出臺后，上海樓市交易逐漸陷入冰點。開發(fā)商也分化成三大陣營，有“死扛”價格的，有高調(diào)宣布降價的，也有在遮遮掩掩中變相優(yōu)惠的。隨著第三季度的到來，以及年度銷售計劃的壓力，開發(fā)商全面打折或?qū)㈤_始。

　　新盤低價入市促成交

　　中房指數(shù)研究院統(tǒng)計，4月樓市調(diào)控新政出臺以來，4月、5月全國商品房銷售面積環(huán)比均出現(xiàn)下跌，降幅分別為1.9%和15.8%。同時，5月銷售額環(huán)比下降25%，銷售面積首次出現(xiàn)3.4%的同比下降。

　　從市場數(shù)據(jù)看，房價過快上漲的態(tài)勢的確已經(jīng)得到遏制。1~5月全國商品房銷售均價漲幅較2009年同期下降12.1個百分點，其中5月份全國商品房銷售均價今年首次出現(xiàn)環(huán)比下降。上海、浙江和北京等區(qū)域，銷售均價漲幅回落速度最快。

　　調(diào)控政策的不斷深入使得開發(fā)商的資金壓力不斷加大。從6月中旬開始，一些開發(fā)商開始通過打折促銷、無理由退房等手段或明或暗地降價。盡管萬科否認了降價一說，但今年首度開盤的上海萬科第五園、城花新園、花園小城的價格的確比之前報價下調(diào)了近20%。價格下調(diào)得到了市場響應(yīng)，平均認購率超過70%，第五園在開盤當日便售罄。

　　曾有一位開發(fā)商向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，“不是不想降價，而是擔心降價了還是沒人買”。而上周的成交數(shù)據(jù)表明，這位開發(fā)商的擔心或許是多余的。

　　中投證券主要城市交易周報顯示，上周，上海、杭州等地新盤入市價格比原計劃低10%以上。隨著新盤低價入市，上周一二線城市成交面積都出現(xiàn)了環(huán)比增長，其中22個主要城市環(huán)比增長62%，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市環(huán)比分別增長26%、55%、65%和11%。

　　資金壓力逐漸加大

　　一些新盤的低價入市促進了成交量，但整個6月重點城市成交面積依然環(huán)比全線下降。在中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測的35個城市中，南京下跌75.27%，杭州、成都下跌幅度超過50%。北京(不含政策性住房)、上海、深圳的環(huán)比跌幅分別為33.67%、22.9%和28.9%。

　　商品房成交面積持續(xù)下降，批準上市的面積卻在增加。據(jù)中房指數(shù)研究院的統(tǒng)計，2010年1~5月份重點城市銷供比已經(jīng)出現(xiàn)了較為明顯的下降，市場供求關(guān)系正在逐步轉(zhuǎn)變。

　　在這樣的市場條件下，恒大、綠地、萬科等越來越多的開發(fā)商加入了降價的行列。恒大、萬科等房企的上月業(yè)績表明，這些率先采取降價促銷的企業(yè)銷售明顯優(yōu)于同行。

　　對開發(fā)商來說，銷售壓力或可承受，但資金吃緊的壓力卻不一定可以承受。

　　中房指數(shù)研究院針對萬科、保利、金地等21家A股上市房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流調(diào)查報告顯示，這21家企業(yè)去年一季度有13家的經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，今年一季度銳減至3家，其余18家均為負值。一些小型開發(fā)企業(yè)在資本市場、銀行貸款、預(yù)售及建筑企業(yè)墊資等渠道融資更為困難，資金壓力將會更大。

　　中房指數(shù)研究院副院長陳晟指出：“最近的交易量表明，開發(fā)商降價是可以帶來銷量的，所以在第三季度開發(fā)商會根據(jù)市場對價格進行修正，是下調(diào)10%還是20%，具體要看市場以及各地的樓市細則。”

　　下一頁：廣州新盤延遲入市  下半年供應(yīng)增多

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　　每經(jīng)記者  朱玲  發(fā)自廣州

　　新政調(diào)控已有兩月，市場觀望氣氛依舊，市場近半樓盤“交白卷”。盡管開發(fā)商以團購、一口價等變相降價方式促銷，也無助于市場成交。

　　截至6月28日，據(jù)搜房房源中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月將推出的新盤總量為19個，相對6月環(huán)比下降24%。

　　這是繼6月之后，廣州新盤入市量再次下滑。市場上，開發(fā)商屢屢押后開盤，個盤成交慘淡，堅挺的廣州房價是否將現(xiàn)拐點？

　　新貨連續(xù)押后推出

　　“近段時間，不少開發(fā)商說將宣傳軟文推后，或直接打算不出了。”在某網(wǎng)站房源中心工作的小魏表示。

　　據(jù)統(tǒng)計，6月，廣州已推出新盤項目總量為25個，環(huán)比下降40%，廣州純新盤住宅項目為14個。而截至6月28日，廣州已公布將在7月推出的新盤總量為19個。據(jù)悉，7月新貨項目主要為郊區(qū)盤，但新貨價格卻依舊堅挺。

　　“目前并不是開盤的好時機，開發(fā)商只能選擇押后推貨。”滿堂紅地產(chǎn)研究部高級主任肖文曉表示，首先由于新政策調(diào)控才2個多月，置業(yè)者正在觀望；其次是目前正處于世界杯期間，不是營銷的好時機。

　　肖文曉認為，一般來說，政策調(diào)控的2~3個月內(nèi)，購房者仍會觀望，除非開發(fā)商選擇讓利開盤，不然很難取得好的效果，但新開盤的開發(fā)商是不可能在新盤推出就讓利的。

　　他指出，目前開發(fā)商選擇押后開盤對于市場供應(yīng)量也有所影響，從而影響到房價。但“他們不可能無期限的押后開盤，畢竟囤房的成本也很大。

　　經(jīng)緯行研究中心數(shù)據(jù)顯示，由于開發(fā)商持續(xù)將新貨押后推出，今年下半年廣州市場有將近40個新盤推出，總推貨量為29319套。廣州亞運城項目預(yù)計在7月以后陸續(xù)推貨，總數(shù)量達4000余套，成為下半年的供貨主力。

　　經(jīng)緯行研究部朱健認為，亞運城產(chǎn)品集中推出市場，會對番禺乃至整個廣州樓市產(chǎn)生不小的影響，番禺可能率先掀起降價風(fēng)潮。

　　三季度或迎降價潮

　　“9月份開發(fā)商就會出現(xiàn)比較集中的開盤，促銷等方式將會非常明顯。”肖文曉指出。

　　“后市將會出現(xiàn)成交量放大的一個轉(zhuǎn)機，實現(xiàn)價穩(wěn)量升的局面。”合富輝煌首席市場分析師黎文江認為，現(xiàn)在開發(fā)商在等一個好的時機。他認為，廣州樓市價格逐年穩(wěn)步上升，后市樓市價格是不會跌的。

　　中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜則有不同的觀點。他認為，7月份樓市成交量將會出現(xiàn)回升，但是必然是以價格換取的成交量。

　　在采訪過程中，多位開發(fā)商表示，對于公司是否采取降價策略，要視市場情況而定。

　　肖文曉認為，以往的調(diào)控，開發(fā)商撐得久，降幅也大。在今年的調(diào)控下，降價的時間提早了一些，但是降幅卻不明顯。他認為，今年第三季度樓市將會出現(xiàn)降價潮。

　　下一頁：北京打折樓盤超70個  7月或破僵局

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　　每經(jīng)記者  葉書利  發(fā)自北京

　　北京一家房產(chǎn)機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月18日，北京在售打折樓盤達到75個。這些樓盤的一個共有現(xiàn)象是：暗降居多，直接性的房價下調(diào)不多。

　　暗降樓盤比上月多了15%

　　位于北京崇文區(qū)陶然亭橋東南角的中海紫御公館，目前的銷售均價為4.2萬元/平方米。如果客戶一次性現(xiàn)金付款，可享受9.8折優(yōu)惠，銀行按揭貸款可享受9.9折優(yōu)惠。

　　6月26日開盤的首開石榴派，如果客戶是團購成員或搜房卡會員，可享受2萬抵4萬的優(yōu)惠。

　　以上兩種營銷手段是時下北京打折樓盤中極具代表性的暗降方式：一種為折扣銷售；另一種就是客戶先給訂金，開盤后開發(fā)商根據(jù)訂金給予一定的優(yōu)惠。

　　北京美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理楊明麗向《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹說，目前北京五環(huán)外，一些樓盤已出現(xiàn)了一定幅度的明降，四到五環(huán)內(nèi)，房價總體上處于微調(diào)，四環(huán)內(nèi)的房價基本還在觀望期，但以一定折扣或優(yōu)惠為主的暗降現(xiàn)象開始增多。某機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，截至6月18日，北京在售打折樓盤達到75個，環(huán)比上漲15%。

　　打折樓盤雖然有所增加，但這并未打破北京樓市僵持的現(xiàn)狀。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月上旬北京147個樓盤出現(xiàn)零成交。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，6月新上市的24個預(yù)售商品房樓盤的銷售業(yè)績也一片慘淡。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息顯示，截至6月30日記者截稿時，6月北京共有包括住宅及商業(yè)在內(nèi)的24個預(yù)售商品房項目開盤，其中8個樓盤至今零成交；16個樓盤有成交記錄，但成績慘淡，如樂活家園和藍岸麗舍均只有1套成交，潤楓錦尚苑180套中只有4套成交，石榴派大廈338套房僅成交3套，定慧家園南里311套中成交5套，保利壟上家園66套房源只成交1套。

　　7月降價或“由暗到明”

　　在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，上海中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)宋會雍認為，在成交量走低的壓力下，樓市拐點已經(jīng)出現(xiàn)。

　　宋會雍表示，北京目前已出現(xiàn)許多折扣樓盤，但主要是有選擇性的暗降。但伴隨成交量的繼續(xù)緊縮，以及前期綠地、恒大、萬科等行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者們的降價示范，到了7月份，一些資金壓力較大的房企可能會選擇明降，但降價方式可能是先期推出一部分明降的特價房，回籠部分資金，同時試探需求。

　　位于北京通州的京洲世家就是如此。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查，該樓盤自4月24日開盤后，5月11日開始推出“一次性付款減房款6萬元”的優(yōu)惠促銷措施。6月29日，該樓盤推出10套特價房，一律7.2折對外銷售。

　　宋會雍認為，京洲世家由暗降到明降的過渡就極具代表性，步入7月，北京樓市中這種現(xiàn)象發(fā)生的范圍與深度將進一步擴大。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰也同意此觀點。他認為，按照以往調(diào)控歷程，房價往往會在政策出臺兩個月左右后產(chǎn)生反應(yīng)，尤其是絕大多數(shù)開發(fā)商已經(jīng)看到政策“松口”幾乎不可能，因此最晚在7月初會采取全面降價的銷售政策。

　　但也有人認為7月僵持格局仍會繼續(xù)。廣東刀客地產(chǎn)研究機構(gòu)總經(jīng)理謝逸楓表示，當前北京及全國各地出現(xiàn)部分樓盤下調(diào)房價或送面積、折扣銷售等暗降，并不代表未來房價就會大范圍、大幅度地普降，這些現(xiàn)象只是新政下購房淡季正常的營銷手段而已。

 

 

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