每經(jīng)記者  徐奎松

話題緣起

        進入4月中旬，規(guī)范房地產(chǎn)市場的新政一個接一個出臺。4月19日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》），要求各地切實負起責(zé)任，加大查處力度，強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管。

        此次《通知》的核心在于規(guī)范和完善商品房預(yù)售制度，其政策核心是不允許開發(fā)商在沒有獲取預(yù)售證的前提下收取費用，并要嚴格執(zhí)行一次性明碼標價措施，防止開發(fā)商兩頭收費方式，力爭降低房價。

        之前被社會各界詬病的商品房預(yù)售制度前景如何？《每日經(jīng)濟新聞》特約房地產(chǎn)行業(yè)專家和法律專家，來共同討論預(yù)售制度的利弊。

不看好規(guī)范預(yù)售制

        NBD：《通知》提出，今后未取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費用。兩位專家認為這個規(guī)定約束力有多大？

        陳國強：如果能嚴格執(zhí)行住建部這次《通知》精神，操作力度會很大，對企業(yè)的約束力是很強的。房地產(chǎn)商不按照規(guī)矩辦事、發(fā)布不對稱信息、捂盤、哄抬房價、雇人排隊造假聲勢等行為就可以從根本上遏制，但是，能不能嚴格執(zhí)行，我的預(yù)期不是很樂觀。

        秦兵：如果《通知》能真正執(zhí)行好，對房地產(chǎn)商的違規(guī)行為打擊性是很大的。但實際情況可能是，政策執(zhí)行初期還有效果，隨后慢慢地又變回去了。核心是《通知》沒有法律意義上的強制性，住建部的執(zhí)法能力很弱。到了省、市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)各級政府部門能不能貫徹好，效果就很難說了。出讓土地是地方政府財政收入的命脈，消減了房地產(chǎn)商的暴利，實際就是收緊了地方的財源，地方政府能很好地執(zhí)行這次《通知》的精神嗎？

預(yù)售制演變成誠意金

        NBD：目前預(yù)售制度是整個房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中重要的一環(huán)，為什么這個舶來品到了內(nèi)地就走了樣？

        陳國強：必須承認，預(yù)售制度是一個非常重要的制度，與按揭制度一道成為房地產(chǎn)市場兩個并行的關(guān)鍵性制度，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更是重要。盡管開發(fā)商收取的預(yù)付款對企業(yè)的資金鏈影響不大，但對樓盤的銷售量和定價這兩個意義就非常大。也就是說，能否高價銷售或是快速銷售就依賴于預(yù)售制度。所以，預(yù)售制是一種重要的試探性詢價方式，也可以看成是哄抬房價的手段。房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過預(yù)售制度在房屋開發(fā)初期回收資金，并且根據(jù)預(yù)收款的客戶數(shù)量判定一個樓盤的銷售前景，更重要的是可以根據(jù)預(yù)付款的多少，比較準確地推出每套樓房的銷售價格，高房價就是這么來的。

        秦兵：預(yù)售制度最早直接收取預(yù)付款，后來由于有了反對聲音，開發(fā)商就把它演化為誠意金。從目前的實際情況來看，誠意金已經(jīng)繞過了預(yù)售制度的框架。預(yù)售制度直接說明客戶要買房子，而誠意金只是說明達成一個購買房屋簽訂買賣關(guān)系的一個機會。目前，由誠意金方式所收取的金額已經(jīng)和房價差不多了。有些樓盤每套賣100萬，誠意金就可以收到50萬，完全脫離實物。所以，誠意金實際上是一種非法儲蓄，轉(zhuǎn)入開發(fā)商的賬戶。賣房子必須有預(yù)售許可證，否則，就是非法儲蓄。從我調(diào)查的情況看，有些樓盤收到的誠意金高達10個億。

        從合同性質(zhì)上講，房屋合同是對價合同，而誠意金合同是一種概率合同，概率合同與賭博合同的性質(zhì)是一樣的。所以，沒有預(yù)售證就預(yù)收款，應(yīng)該屬于非法集資或者非法儲蓄，會對金融秩序造成重大沖擊。

一次性定價切中要害

        NBD：《通知》要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項目，在10日內(nèi)一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照預(yù)售方案申報價格，明碼標價對外銷售。一次性定價與多次定價是如何形成的？

        陳國強：操縱房價是房地產(chǎn)開發(fā)商的主要運作手段，也是追逐暴利的重要方式。他們一般會采用分小量、多批次的推盤方式，比如，一個樓盤1000套房屋，他們可以分成10次銷售，或是15次，每次就是一批，分拆的次數(shù)越多越有利。他們往往把第一批次的銷售情況作為要不要漲價的基數(shù)，要是行情好，隨時就抬高房價。特別是到了房地產(chǎn)市場追漲態(tài)勢瘋狂的時候，批次分得越多，操縱價格差異化的機會就越大，獲得暴利就越豐厚。如果實行一次性定價，就沒有運作空間了。

        NBD：從制度上，現(xiàn)在有沒有要求對預(yù)售制度進行監(jiān)管，如果有，實際的監(jiān)管情況如何？未來能不能監(jiān)管好？

        陳國強：現(xiàn)在北京、上海等城市，對房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)籌款賬戶沒有監(jiān)管要求，預(yù)籌款完全歸開發(fā)商自己支配。因為監(jiān)管涉及到銷售環(huán)節(jié)中的很多細節(jié)問題，所以，房地產(chǎn)企業(yè)有意封閉信息，并制造大量的假信息。作為政府監(jiān)管部門，在房地產(chǎn)商申請預(yù)售許可證的時候，房源的分布情況是很清楚，實際上并未監(jiān)管好，今后也很難說能監(jiān)管好。

監(jiān)管不力不如退出

        NBD：預(yù)售制度該如何改革？漸進式退出市場好，還是一刀切更好？

        陳國強：我建議采取漸進式退出市場的方式。目前，根據(jù)不同地區(qū)的差異化，預(yù)售制度在不同地區(qū)的執(zhí)行門檻有高有低。就我國房地產(chǎn)市場的成熟度來看，北京、上海、廣州、深圳等大城市，可以采取逐步退出的方式。發(fā)達的國家和地區(qū)早已取消預(yù)售制度，人家現(xiàn)在銷售的是現(xiàn)房和準現(xiàn)房。這也是中國住宅市場未來的發(fā)展方向。預(yù)售制度本身就是一個階段性的產(chǎn)物，不是永久性制度。所以，政府應(yīng)該考慮選擇適當(dāng)時機采取逐步退出準備。

        秦兵：10多年來，《商品房預(yù)售管理辦法》一直沒有修改。為什么不修改？因為直接涉及到地方政府的切身利益。我建議盡快廢除預(yù)售制度。

        結(jié)束語：《人民日報》在4月6日曾對預(yù)售制度存在的弊病連發(fā)三問，追問漏洞為什么越來越大？房價為什么越來越高？老百姓付了高房價為什么爛尾樓和不達標的樓宇越來越多？實際上，預(yù)售制度就是導(dǎo)火索。綜合兩位專家的意見，我們認為，如任其泛濫，不如強制規(guī)范；如規(guī)范不力，不如逐步退出。

　對話記者　  　

每經(jīng)記者：徐奎松

　對話嘉賓　  　

陳國強  北京大學(xué)房地產(chǎn)研究

        所所長秦  兵  北京京華律師事務(wù)所

        律師



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