每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        “都說自己沒有房源可以賣了。”一位上海購房者11月16日在某地產(chǎn)論壇上如此抱怨。她曾在上周末逛過多個樓盤，得到的回饋均是——“無房可售”。但上海網(wǎng)上房地產(chǎn)的銷售數(shù)據(jù)卻顯示上述樓盤的房源都有大批房源可賣。她質(zhì)疑，時(shí)值年底，開發(fā)商是否又在乘機(jī)“捂盤”待漲？

        這可能是上海樓市今年出現(xiàn)的第二波“無房可售”現(xiàn)象。今年5、6月份，由于樓市迅速回暖，不少樓盤出現(xiàn)“無房可售”，但在上海市政府打擊“捂盤”的針對性政策出臺后，上述“無房可售”現(xiàn)象因?yàn)槭袌鲋饾u低迷而煙消云散。不料，年底，上海樓市再一次面臨“無房可售”的局面。

        對于這一輪“無房可售”究竟是供不應(yīng)求所致，還是開發(fā)商“捂盤”、“惜售”人為造成，業(yè)內(nèi)尚有爭議。但未來可售房源總量將進(jìn)一步下跌卻是事實(shí)。易居中國分析師薛建雄預(yù)計(jì)，明年上海樓市的房源存量可能只有400萬平方米。

市場供不應(yīng)求？

        根據(jù)上述購房者提供的資料，記者周一暗訪了上海“盛世虹橋”（又名萬博家園）、“錦繡華都”兩個樓盤，上述樓盤的銷售人員均表示，房源已全部售完。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)資料顯示，上述兩個樓盤都有大量的房源可賣。其中盛世虹橋尚有268套房源可以出售，錦繡華都也有70余套房源可供銷售，銷售人員的解釋是：上述房源目前都在辦理登記手續(xù)。

        上海市住房保障和房屋管理局市場部工作人員表示，上述現(xiàn)象不能被定義為“捂盤”。捂盤是指開發(fā)商拿了預(yù)售許可證后，不進(jìn)行銷售。而上述樓盤對外宣稱房屋已售完，但在網(wǎng)上房地產(chǎn)仍有大量房源可賣，是因?yàn)檫@些房源可能僅僅是被預(yù)定的，但暫時(shí)沒有簽訂預(yù)售合同。一旦開發(fā)商和購房者簽訂預(yù)售合同，上述房源將轉(zhuǎn)為不可售房。

        上述工作人員的解釋，得到了方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)房產(chǎn)咨詢部經(jīng)理李艷的贊同。她也認(rèn)為市場的“無房可售”，是因?yàn)楣┎粦?yīng)求，而不是人為“捂盤”、“惜售”所致。今年，上海樓市售價(jià)15000元/平方米以下的普通住宅銷售一直很緊俏，上述房源也一直供不應(yīng)求。不過，因?yàn)?、9月份上述房源的供應(yīng)陷入低谷，市場成交一度遇冷。但最近上海又有一批中低端住宅上市，成交量迅速上升，導(dǎo)致樓盤看似“無房可售”。

        也有業(yè)內(nèi)人士說，上海也有一部分開發(fā)商的確是在“捂盤”“惜售”。這些開發(fā)商本身實(shí)力雄厚，房子賣得慢些，也“不差錢”。

明年將遇樓荒？

        佑威·樓市通系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)顯示：上周（11月9日～11月15日），上海商品住宅成交面積39.51萬平方米，環(huán)比減少22%，但成交均價(jià)卻環(huán)比前周上漲21%，達(dá)到19634元/平方米的歷史高位。成交量下跌主要是由于新增供應(yīng)量減少導(dǎo)致的。而近期樓市新推樓盤基本上都是開盤即售光，因而后期房源開盤價(jià)格會在前期的基礎(chǔ)上向上調(diào)整，造成成交均價(jià)不斷上漲。

        薛建雄認(rèn)為，本輪上海樓市需求量大幅增加，是由迪士尼樂園落滬消息導(dǎo)致。事實(shí)上，由于迪士尼樂園“落滬”，臨近迪士尼樂園的各大樓盤都迅速賣完。佑威·樓市通系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，上海南匯的周康地區(qū)成為上周上海樓盤成交量最多的一個區(qū)域，總成交量達(dá)到382套，總成交面積39371平方米。

        除此外，預(yù)期的通脹因素，也是導(dǎo)致購房者追漲買房的一個因素。

        同時(shí)，盡管今年下半年各大地產(chǎn)公司紛紛宣布調(diào)高開工量，但上海房地產(chǎn)市場今年的住宅新開工量仍然不樂觀，上海明年的商品住宅供應(yīng)可能受到新一輪“樓荒”的威脅。

        上海市統(tǒng)計(jì)局16日發(fā)布的《1～10月本市房地產(chǎn)基本情況》顯示，上海今年1～8月份商品房新開工面積1750.3萬平方米，下降11.8%，其中商品住宅新開工面積1149.96萬平方米，下降15.4%。

        薛建雄說，按照萬科、綠城、富力等房地產(chǎn)公司的平均開工、銷售周期估算，開發(fā)商從開工到銷售，最短9個月就能完成。但上海樓市目前至少有20個樓盤的開工至預(yù)計(jì)銷售時(shí)間要超過2年，這些樓盤的慢開工，也是導(dǎo)致未來樓市面臨供應(yīng)荒的一個原因。

        根據(jù)他的預(yù)期，新一輪上海住房供應(yīng)荒，可能出現(xiàn)在明年6月后，屆時(shí)上海商品住宅存量將不足400萬平方米。

同步播報(bào)

北京六環(huán)房價(jià)首破萬  新開工面積下降

每經(jīng)記者  張敏  發(fā)自北京

        日前，北京市統(tǒng)計(jì)局、國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)發(fā)布數(shù)據(jù)稱，今年1～10月，北京市五至六環(huán)間的房屋均價(jià)為10314元/平方米，首次突破萬元大關(guān)。同期，四環(huán)路以內(nèi)的房價(jià)達(dá)到19750元/平方米，四環(huán)至五環(huán)路房價(jià)為17391元/平方米。

        上述機(jī)構(gòu)還發(fā)布  《1～10月北京市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況》稱，10月份，北京市新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比上漲4.3%，環(huán)比上漲0.6%，漲幅分別比上月提高0.7和0.2個百分點(diǎn)。

        報(bào)告稱，今年1～10月，北京市商品房銷售面積為1757.6萬平方米，其中，住宅銷售面積為1432萬平方米，同比增長1.3倍。同期，全市銷售商品住宅12.3萬套，超過上年全年。

        報(bào)告稱，截至10月底，全市商品房新開工面積為1358.4萬平方米，同比下降20.5%；竣工面積為1390.1萬平方米，比上年同期下降2.4%，降幅比1～9月縮小3.6個百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積為906.5萬平方米，同比增長17.8%。

        報(bào)告還顯示，今年1～10月，北京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額1983億元，比上年同期增長50.8%。其中，土地一級開發(fā)投資達(dá)753.2億元，占比38%，比上年同期（81.4億元）增長8.3倍。

        房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)亞豪機(jī)構(gòu)昨日發(fā)布報(bào)告稱，受今年上半年住宅建設(shè)開工量大幅下滑的影響，明年上半年北京樓市整體的供需關(guān)系仍然比較緊張，這將使得明年北京房價(jià)的總體走勢仍將保持上行。

        來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至10月31日，北京可售的期房商品住宅僅為69886套，比年初下降36%。

        報(bào)告還稱，今年土地價(jià)格不斷上漲，“地王”屢創(chuàng)新高，必將推動未來房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。同時(shí)，由于北京的大城市效應(yīng)，不但剛性需求旺盛，未來投資性需求仍然強(qiáng)大。



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